Vente à un promoteur : l’étude de faisabilité

La vente à un promoteur peut être très fructueuse , toutefois, il convient de noter qu’en échange, vous devrez patienter de longs mois avant de pouvoir toucher le moindre centime, puisque le promoteur na va pas signer la vente en seulement quelques semaines.

Il va devoir effectuer de nombreuses démarches, constituer un dossier de demande de permis de construire, obtenir ce dernier, réaliser des expertises, en d’autres termes, il va réaliser une étude de faisabilité. C’est sur ce point que nous allons nous pencher aujourd’hui. Toutes les démarches réalisées par le promoteur avant qu’il ne signe officiellement le certificat de vente vont être regroupées sous ces deux termes.

 

Qu’est-ce qu’une étude de faisabilité ?

Il faut savoir qu’en achetant votre terrain, le promoteur a pour objectif de réaliser des profits importants dans les mois et les années à suivre. Il va en effet mettre sur pieds un projet de plus ou moins grande envergure destiné à lui rapporter une somme suffisamment importante pour rembourser les travaux, l’achat du terrain, et lui permettre de réaliser des profits.

Avant de s’engager dans une transaction qui, si elle n’est pas correctement pensée, peut le mener à sa perte, le promoteur va réaliser une étude de faisabilité. Il va donc s’intéresser au potentiel constructible du terrain, évaluer les contraintes liées au PLU et mises en place par la commune et s’intéresser aux éventuels problèmes qu’il pourrait rencontrer. En réalisant une étude de faisabilité, le promoteur s’assure que son projet est fiable, viable, qu’il n’aura pas de soucis majeurs à le mettre en place. Cette étude va servir de justification au promoteur lorsqu’il va se rendre auprès des instances bancaires dans le but d’obtenir un prêt. Il est important qu’il puisse répondre à la moindre question des potentiels financeurs du projet.

Les données clés de l’étude de faisabilité vont être pour la plupart chiffrées. La rentabilité du projet est le sujet le plus souvent abordé par les instances bancaires, qui vont s’assurer qu’elles seront remboursées dans des délais corrects.

Les démarches vont durer de longs mois en ce qui concerne l’étude de faisabilité, cela signifie que durant tout ce temps, vous ne pourrez escompter toucher l’argent de la vente. Vous serez toutefois assuré de toucher une somme plus ou moins importante en échange de l’immobilisation de votre bien durant plusieurs mois si jamais la vente échouait. Tout dépend des conditions suspensives que vous aurez négocié avec le promoteur au sein de la promesse unilatérale de vente. C’est ce document qui va vous lier au promoteur et vous empêchera de vendre à une tierce personne tant que le promoteur ne se sera pas retiré de la transaction.

Un processus de vente semé d’embûches

Pour connaître la faisabilité de son projet immobilier, le promoteur va devoir se concentrer sur les instances locales qui vont lui fournir toutes les contraintes qu’il devra prendre en compte pour monter son projet. C’est principalement en se rendant en mairie qu’il va pouvoir découvrir tout cela, notamment en consultant le PLU. Ce document va lui servir de base dans ses expertises.

Dans quelle zone se situe votre terrain ?

Si le PLU fut inventé dans les années 2000, c’est en grande partie pour continuer le travail entamé par le POS, c’est à dire encadrer l’extension des villes et réduire l’urbanisation sauvage. Pour cela, un plan de chaque commune fut tracé, sur lequel des zones furent délimitées. Certaines représentes les terrains qui sont constructibles, c’est là-dessus que vous devrez miser. En effet, un terrain qui serait en zone à urbaniser ou en zone non constructible intéresserait beaucoup moins un promoteur, qui ne pourrait y installer son projet dans l’immédiat.

Une révision difficile à obtenir

Le PLU est un document qui évolue de façon très régulière, il peut donc être intéressant de demander à la mairie les révisions qui seront appliquées dans les prochains mois ou les prochaines années. Cela vous concerne particulièrement si votre terrain est en zone à urbaniser, car il suffit de quelques raccordements pour qu’il devienne viable et constructible. Pour accélérer le processus, le promoteur ou vous-même pouvez monter un dossier pour demander une modification de la zone dans laquelle se trouve votre terrain. Notez toutefois que cela débouche rarement sur un retour positif et que le promoteur reste la personne la plus à même de réaliser cette demande. Les pièces à fournir sont en effet nombreuses et il faut posséder d’excellente raisons et une argumentation solide pour obtenir gain de cause.

Le respect de l’environnement passe avant tout

Si vous vous intéressez un peu à l’actualité, vous ne pouvez être passé à côté des priorités environnementales qui font l’objet de discussions depuis quelques années. En effet, le développement durable est une problématique majeure en France et dans de nombreux autres pays. Pour préserver la nature et l’environnement, de nombreuses lois ont été votées dans le but d’éviter que la situation ne s’aggrave trop rapidement.

Cela explique le fait que vous ne pourrez par exemple pas faire abattre certains arbres, qui se trouvent être centenaires ou les représentants d’une espèce protégée. De plus, il existe des zones, au sein du PLU, qui sont intouchables car protégées, en raison de leur écosystème rare ou intéressant. Dans un tel cas, vous devrez trouver un compromis avec la mairie afin que ces espaces soient préservés tout en mettant en place un projet immobilier à une certaine distance.

Les normes environnementales sont pour certaines nationales, tandis que d’autres sont décidées à un niveau local. Un promoteur de votre région connaîtra par avance les réglementations locales et saura vous conseiller sur la marche à suivre. Cette donnée va être primordiale au sein de l’étude de faillibilité, puisqu’elle peut empêcher définitivement le projet de voir le jour.

Des lois qui protègent vos voisins

Il paraît logique de se préoccuper du bien-être des personnes qui sont propriétaires d’un terrain juste à côté de celui où le projet immobilier va naître. En effet, vous reconnaîtrez qu’il n’est pas forcément agréable de se retrouver avec un centre commercial devant sa fenêtre, qui, au demeurant, possède une très jolie vue. Pour éviter que cette situation ne se produise, il existe une réglementation très stricte que l’on peut trouver au sein du PLU. Elle concerne notamment les distances qui doivent être respectées entre les bâtiments situés sur des terrains voisins. De plus, les nouveaux bâtiments se verront peut-être obligés de respecter certains critères, au niveau du style architectural ou encore de leur hauteur maximale.

Une constructibilité technique à évaluer avec précision

Une fois que le promoteur se sera assuré que les critères extérieurs à votre terrain ne sont pas un frein au projet qu’il compte mettre en place, il va pouvoir commencer à expertiser la parcelle. Les premiers critères abordés précédemment sont rapides à vérifier, ce qui n’est pas le cas de ceux qui vont suivre, ce qui justifie les délais parfois très longs entre la signature de la promesse de vente et celle de la vente officielle.

Une lecture approfondie du cadastre

Pour commencer, le promoteur va examiner attentivement le cadastre afin de définir les limites précises de votre terrain. De simples barrières placées par l’ancien propriétaire par exemple ne suffisent pas à affirmer que les limites de votre terrain sont celles que vous imaginez. Une fois le cadastre lu, le promoteur va faire appel à un géomètre qui va venir borner le terrain, afin de vérifier si vos certitudes étaient exactes. En même temps, le promoteur va définir les futures parcelles qui seront peut-être vendues individuellement.

Des connaissances précises à propos du chantier à venir

Différents professionnels vont se rendre sur le terrain afin de donner leur avis au promoteur sur différents sujets. Un architecte va évaluer le terrain pour dessiner les plans du projet à venir, des ingénieurs vont s’intéresser à la qualité du sol, des gestionnaires vont vérifier que les raccordements sont aux normes, etc.

Un budget potentiel à préparer

Au sein de l’étude faisabilité, le budget global va occuper beaucoup de place. En effet, il va être relatif aux travaux à venir, mais il va aussi prendre en compte le coût du terrain comme des éventuels retards et problèmes. Le budget prévisionnel va servir de base solide au promoteur qui tentera de convaincre une institution bancaire de lui accorder un prêt.

Différents devis vont être demandés auprès des entreprises du bâtiments avec lesquelles le promoteur est habitué à travailler. N’oubliez pas qu’un promoteur dont le réseau est solide est un promoteur d’autant plus fiable.

Choisir un promoteur fiable, une assurance supplémentaire

Au vu de temps que va à priori durer l’étude de faisabilité, mieux vaut pour vous que vous ayez à vos côtés un promoteur fiable qui excelle dans son métier et ne vous mènera pas en bateau durant de longs mois. Pour choisir le bon promoteur, n’hésitez pas à vous en remettre aux conseils d’un cabinet spécialisé dans la mise en relation de promoteurs et de particuliers. Ainsi, vous aurez à votre disposition les coordonnées de promoteurs de votre région qui feront tout pour que la transaction se déroule au mieux.