Qu’est-ce que la déclaration d’intention d’aliéner (DIA) ?

En France, à partir du moment où vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, vous êtes libre d’en disposer comme bon vous semble. Néanmoins, pour faire construire un bâtiment sur un terrain vous appartenant par exemple, il est nécessaire d’obtenir au préalable un permis de construire. De cette façon, l’État encadre au maximum l’urbanisation du territoire. Pour savoir si un terrain est constructible, il est nécessaire de consulter le Plan Local d’Urbanisme, à partir du moment où un terrain est situé en zone urbaine, cela signifie qu’il est possible de demander un permis de construire.

Tout savoir sur le droit de préemption

Grâce au Plan Local d’Urbanisme, qui est un document rédigé au niveau local et qui remplace le Plan d’Occupation des Sols depuis le 31 décembre 2020 (bien qu’il ait déjà été employé auparavant), il est également possible de prendre connaissance d’autres informations. Par exemple, il est tout à fait envisageable que votre bien soit soumis au droit de préemption. Si tel est le cas, vous n’aurez pas la possibilité de vendre votre bien à la personne de votre choix. En effet, le droit de préemption offre la priorité à une personne physique ou morale pour faire l’acquisition d’un bien

Dans le cas présent, le droit de préemption urbain est celui sur lequel nous allons principalement nous pencher. Néanmoins, il faut savoir que différents types de droit de préemption existent, il est nécessaire de prendre connaissance de ces derniers afin de pouvoir vendre un bien en toute légalité. En cas de doute, il est conseillé de se faire aider par un professionnel, cela vous permettra de ne pas perdre de temps et d’obtenir rapidement les informations dont vous avez besoin. Si votre bien est soumis au droit de préemption, il sera alors nécessaire de réaliser une déclaration d’intention d’aliéner et de l’envoyer au titulaire de ce droit. Dans ce cas, il sera encore une fois utile de faire appel à un professionnel pour qu’il vous accompagne dans vos démarches.

© photographe Oli Dale, Unsplash.com.

Qu’est-ce que le droit de préemption ? 

Le droit de préemption est un droit qui est donné à une personne physique ou morale dans le but qu’elle puisse faire l’acquisition d’un bien immobilier en priorité. Il faut savoir qu’il existe différents types de droit de préemption. Dans cet article, nous nous intéresserons principalement au droit de préemption urbain, mais il faut savoir que le droit de préemption pour les zones d’aménagement différé ou encore le droit de préemption sur les espaces naturels sensibles peuvent également s’appliquer si vous souhaitez vendre votre bien.

En ce qui concerne le droit de préemption urbain, il va être décidé par le Conseil municipal et sera par la suite inscrit au sein du Plan Local d’Urbanisme. Pour rappel, il peut être consulté au sein d’une mairie, mais vous aurez potentiellement besoin de l’aide d’un professionnel afin de comprendre les différentes informations qui sont situées dans ce document. Pour faire l’acquisition d’un bien placé sous le droit de préemption urbain, la commune doit être en mesure de prouver qu’elle est capable de mettre en place un projet d’intérêt collectif, autrement, elle ne pourra pas faire l’acquisition de votre bien et vous pourrez alors le vendre à la personne de votre choix. Avant de pouvoir vendre votre bien, vous devrez rédiger une déclaration d’intention d’aliéner et l’envoyer à la mairie titulaire du droit de préemption urbain. À la suite de cela, vous obtiendrez une réponse qui vous permettra d’entreprendre de nouvelles démarches.

Si votre terrain ou votre bien immobilier de manière générale est soumis au droit de préemption pour les zones d’aménagement différé, il sera également nécessaire de rédiger une déclaration d’intention d’aliéner. Différentes collectivités locales peuvent faire l’acquisition de votre bien, mais encore une fois, il faudra que la collectivité intéressée soit en mesure de présenter un projet d’intérêt collectif.

Il existe également un droit de préemption qui permet de sauvegarder le commerce et l’artisanat de proximité. Dans ce cas précis, le droit de préemption s’applique pour les terrains dont la surface est comprise entre 300 et 1000 mètres carrés. L’objectif est de permettre à des communes de faire construire des commerces pour dynamiser la ville tout entière.

Icone info  Bon à savoir :

En France, de nombreuses lois encadrent l’urbanisation du territoire. Ainsi, il est parfois possible que les communes soient prioritaires pour faire l’acquisition de biens immobiliers dans la mesure où cela peut leur permettre de développer des projets d’intérêt général. Le droit de préemption urbain existe donc pour permettre à une commune de faire construire des logements sociaux ou encore des commerces.

Comme nous l’avons vu plus tôt, le droit de préemption pour les espaces naturels sensibles peut également vous concerner. Dans ce cas-là, ce n’est pas une mairie qui aura la possibilité de faire l’acquisition de votre bien mais le département. Celui-ci pourra ainsi participer à la protection de l’environnement et de la biodiversité locale. Il est possible que les espaces naturels soient par la suite ouverts au public par exemple.

Enfin, il est important de noter que le droit de préemption peut également exister à un niveau inférieur. En tant que propriétaire d’un bien que vous avez mis en location, vous êtes dans l’obligation de le proposer à la vente au locataire en priorité. Autrement, celui-ci pourra se retourner contre vous. 

Qui peut bénéficier d’un droit de préemption ? 

Une personne physique comme une personne morale peut bénéficier du droit de préemption. Dans le cas du droit de préemption urbain, la plupart du temps, c’est la mairie qui va être titulaire du droit. En revanche, il est également possible que le département soit titulaire de ce droit dans certains cas. Notez qu’il est envisageable pour une collectivité de transmettre son droit de préemption à l’Etat. Enfin, on notera qu’une personne physique peut également bénéficier du droit de préemption, c’est notamment le cas dans le dernier exemple qui a été évoqué ci-dessus : un locataire peut ainsi être titulaire du droit de préemption.

Quelle est l’utilité des zones de préemption ? 

En fonction du droit de préemption qui est appliqué, différents bénéfices peuvent être notés. Dans le cas où le droit de préemption bénéficierait à un locataire, qui pourrait alors faire l’acquisition du bien qu’il occupe actuellement, cela lui donnera la possibilité de devenir propriétaire, et ce, sans avoir besoin de chercher un nouveau logement.

Le droit de préemption peut également être utile dans la mesure où il peut permettre de sauvegarder des espaces naturels sensibles et tout un écosystème fragile. En France, depuis de nombreuses années maintenant, des zones naturelles sont protégées dans le but de préserver le patrimoine naturel du pays.

Enfin, le maire d’une commune a la possibilité d’utiliser le droit de préemption de différentes façons. Par exemple, cela lui permettra de redynamiser une commune dans la mesure où cela peut lui permettre de faire construire des commerces. Il est également important de noter que le droit de préemption urbain va permettre au maire de prendre connaissance de la composition sociologique de sa commune, mais également de l’attractivité de cette dernière. 

Le principe de la déclaration d’intention d’aliéner 

Si votre bien est assujetti au droit de préemption, vous aurez l’obligation de rédiger une déclaration d’intention d’aliéner et de l’envoyer au titulaire de ce droit. Il est fortement conseillé de faire appel à un professionnel pour rédiger la déclaration d’intention d’aliéner dans la mesure où ce document doit contenir un certain nombre d’informations et être rédigé de manière standard.

En quoi consiste une déclaration d’intention d’aliéner ? 

La déclaration d’intention d’aliéner est tout simplement un document que vous allez envoyer au titulaire du droit de préemption pour que celui-ci se manifeste dans le cas où il souhaiterait faire l’acquisition de votre bien. Une fois que la déclaration d’intention d’aliéner est envoyée, il est nécessaire d’attendre plusieurs mois au maximum avant d’obtenir une réponse. Nous le verrons par la suite, mais le titulaire du droit de préemption peut vous donner différentes réponses, ce qui aura un impact sur les démarches que vous devrez effectuer par la suite. 

À qui doit être adressée la déclaration d’intention d’aliéner ? 

La déclaration d’intention d’aliéner doit tout simplement être envoyée au titulaire du droit de préemption. Si, dans votre cas, le droit de préemption urbain s’applique, vous devrez alors envoyer votre déclaration d’intention d’aliéner à la mairie. En effet, c’est le maire ainsi que tout le Conseil municipal qui va examiner votre offre et vous feront par la suite part de leur réponse. Si votre bien est situé dans une zone naturelle sensible ou encore dans une zone de préemption de fonds de commerce, c’est au département ou à la mairie que vous devrez envoyer votre déclaration d’intention d’aliéner.

En revanche, si vous souhaitez mettre en vente un bien immobilier qui est actuellement en location, vous devrez envoyer une notification de congé pour vente. Cela sera l’équivalent d’une déclaration d’intention d’aliéner qui permettra au locataire de se manifester dans le cas où il souhaiterait faire l’acquisition de votre bien.

Qui peut rédiger la déclaration d’intention d’aliéner ? 

En théorie, vous avez tout à fait le droit de rédiger vous-même votre déclaration d’intention d’aliéner. Néanmoins, il est fortement recommandé de faire appel à un professionnel et notamment à un notaire pour que celui qui rédige la déclaration d’intention d’aliéner à votre place. En effet, ce professionnel sera en mesure de faire figurer toutes les informations nécessaires sur ce document.

Quelles sont les réponses possibles de la part de la collectivité ? 

Une fois que vous aurez envoyé votre déclaration d’intention d’aliéner à la collectivité titulaire de droit de préemption, vous pourrez obtenir différents types de réponses. Par exemple, la mairie peut tout à fait vous faire une offre d’achat. Dans ce cas, cela signifie qu’elle respecte les conditions liées à la vente du bien et qu’elle est disposée à faire l’acquisition de ce dernier au prix que vous avez fixé. Alors, la mairie disposera d’un délai de quatre mois pour effectuer le virement lié à l’acquisition de votre bien et elle deviendra alors propriétaire de ce dernier.

Il est tout à fait possible que la mairie renonce à préempter votre bien, dans ce cas, vous aurez la possibilité de vendre ce dernier à la personne de votre choix. Dans le cas où la mairie souhaiterait faire l’acquisition de votre bien à un prix inférieur à celui que vous avez fixé, des négociations pourront être entreprises. Une fois que vous aurez reçu l’offre de la mairie, vous disposez d’un délai de deux mois pour y répondre. Dans le cas où un accord ne pourrait être trouvé, c’est le juge du Tribunal de Grande Instance qui aura le devoir de trancher. Il va en effet fixer le prix de la vente, si la mairie le souhaite, elle peut alors se retirer ou acheter le bien au prix fixé. De son côté, le propriétaire peut également annuler la vente ou accepter la transaction.

Combien de temps est valable une déclaration d’intention d’aliéner ? 

Lorsqu’il reçoit la déclaration d’intention d’aliéner, le titulaire du droit de préemption dispose d’un certain laps de temps pour répondre. 

De combien de temps dispose la collectivité pour répondre ? 

De manière générale, la collectivité dispose d’un délai de deux mois pour donner une réponse au propriétaire du bien soumis au droit de préemption. Il faut toutefois savoir que si la collectivité demande des documents supplémentaires, le temps de réponse peut alors être allongé de façon légale.

La particularité des terrains situés dans des espaces naturels sensibles 

Si votre bien est situé dans un espace naturel sensible, la collectivité dispose alors d’un délai de trois mois pour vous donner une réponse. Encore une fois, si des documents supplémentaires sont demandés, le temps de réponse pourra être rallongé.

Si plusieurs mois sont offerts à la collectivité titulaire du droit de préemption, c’est pour que celle-ci ait la possibilité de présenter un projet d’intérêt collectif lui donnant la possibilité de faire l’acquisition du bien. En effet, pour rappel, une collectivité ne peut pas user de son droit de préemption si elle n’est pas en mesure de présenter un projet d’intérêt collectif qu’elle sera capable de mettre en place sur le bien nouvellement acquis.