Abattement fiscal : le moment idéal pour vendre son terrain

La loi de finances rectificative pour 2017 comprend un abattement fiscal pour les plus-values réalisées sur la vente des biens fonciers. Une très bonne nouvelle pour les particuliers qui souhaitent vendre leur terrain.

Calcul des impôts lors d'une cession de terrain à un promoteur

Ce qui a changé depuis le 1er janvier

La vente des biens fonciers est avantagée par la loi de finances rectificative pour 2017. Cette dernière, qui est en application depuis le 1er janvier 2018, implique une réduction de 70 % sur la taxe appliquée pour les plus-values réalisées sur les ventes de terrain à bâtir, en zones très tendues. La seule condition est que le promoteur immobilier s’engage à y construire des logements, dans un délai de quatre ans. Et s’il envisage en plus de bâtir pour moitié des logements sociaux, l’abattement atteint 85 %.

Les dirigeants politiques, Jacques Mézard (ministre de la Cohésion des territoires) et Julien Denormandie (secrétaire d’Etat) en tête, souhaitent libérer des terrains pour permettre la construction de résidences et répondre à la demande. Le contexte se révèle donc très favorable à la vente d’un bien foncier.

Les pièges peuvent être nombreux

La vente d’un terrain à un promoteur est, à juste titre, réputée très techniques. Elle requiert de la méthode et de l’expérience, à chacune de ses étapes. Il est déjà plus complexe qu’il n’y paraît de déterminer la valeur de sa parcelle : cela nécessite de se mettre à la place de l’acheteur et, par la méthode dite du « compte à rebours », de définir son potentiel constructible. Il se calcule en se basant sur une hypothèse de construction de résidence et sur les réglementations d’urbanisation, tel le plan de zonage et le plan local d’urbanisme (PLU). La marge est obtenue en faisant la différence entre les dépenses et les recettes. Les premières comprennent le poste les frais généraux, les charges foncières et les frais de construction. Les deuxièmes sont générées par la commercialisation des futurs lots. Il existe bien sûr une part d’incertitude liée à l’obtention d’un permis de construire pour la surface envisagée.

La phase de négociation, si possible avec plusieurs promoteurs dûment sélectionnés, est également délicate. Le vendeur doit être particulièrement attentif aux conditions de suspension incluses dans le contrat qu’il va signer. Elles peuvent avoir de sérieuses répercussions comme par exemple de conduire à la renégociation du prix par le promoteur, un peu plus tard.

Demander l’appui d’un courtier en promotion

Le courtier en promotion immobilière dispose des compétences pour aider le particulier, à la fois au moment de l’étude préalable, de la prospection, des négociations et dans le suivi du dossier jusqu’à la signature. Il peut également s’appuyer sur son réseau pour mettre en concurrence des professionnels du secteur, qu’il sait déjà solides et fiables. Sa maîtrise et sa connaissance de multiples intervenants peut faciliter l’avancement de la transaction.

Spécialisé dans ce type d’opération, il peut anticiper les pièges et est directement rémunéré à la commission par le promoteur : il agit dans le cadre d’un deal gagnant-gagnant avec le vendeur.

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

deux × un =