La plupart du temps, lorsque l’on parle de vendre quelque chose, on imagine difficilement être payé avec autre chose que de l’argent. Pourtant, le troc n’est pas si loin dans notre Histoire et il existe même encore aujourd’hui des personnes qui utilisent ce mode de paiement, ou plutôt d’échange. Cela peut parfaitement être transposé à la vente d’un bien immobilier. En clair, nous allons parler de dation. Autrefois, ce mode paiement était utilisé par les personnes qui devaient régler des impôts, et qui préféraient payer avec des objets ou de la nourriture plutôt qu’avec de l’argent.
Transposé au monde de l’immobilier, cela signifie qu’en échange de votre terrain, vous obtiendrez un nouvel appartement ou une maison. Ce bien immeuble pourra parfaitement être couplé à une somme d’argent, en fonction de la valeur de votre terrain. Cela va arranger à la fois le promoteur et le particulier qui va lui vendre un terrain. Le premier pourra par exemple payer avec un appartement situé dans un immeuble qu’il avait de toute façon prévu de construire et le second obtiendra un logement neuf dont il n’aura pas à superviser la construction.
Il n’existe pas de règle générale au sujet de la dation. En effet, un particulier peut tout à fait faire une demande traditionnelle de paiement auprès du promoteur, comme il peut demander une dation. Le tout est que le vendeur et l’acheteur s’entendent sur la valeur du terrain et donc du bien immeuble qui doit être construit en échange.
Sommaire
La dation, un mode de paiement qui va mettre tout le monde d’accord
La dation est une action qui est bien souvent envisagée par des personnes qui ne souhaitent pas déménager, ou encore qui désirent réduire la superficie de leur terrain, bien que ces deux cas ne soient pas exhaustifs. Si en tant que particulier, vous désirez vendre une partie seulement de votre terrain, c’est tout à fait votre droit. Le promoteur, en contrepartie, devra vous proposer un nouveau logement correspondant à vos attentes. Pour connaître la valeur du bien que le promoteur va faire construire pour vous, il faudra naturellement expertiser le terrain, afin de vérifier qu’il est bien constructible, que le PLU permet la construction de nouveaux bâtiments, etc.
Il existe deux manières de vendre en dation :
- La dation complète : Le promoteur va régler la vente globale avec un logement. Ce dernier devra donc être de même valeur que le terrain. Vous devez impérativement faire expertiser votre bien en amont, afin de ne pas être lésé dans cette transaction. En fonction de vos attentes et des avantages de la vente en dation, vous pouvez néanmoins attendre un logement légèrement en dessous de la valeur du terrain, cela dépend de vos exigences.
- La dation partielle : Elle concerne un paiement qui sera en partie fait avec un logement, tandis que le reste sera perçu sous forme monétaire. Tout dépend de la valeur du terrain et de celle du logement à venir.
Bon à savoir :
Par ailleurs, sachez que vous n’êtes pas obligé de vendre votre terrain de façon totale, bien que cela soit toutefois conseillé. En effet, en cédant tous vos droits, vous vous évitez bien des ennuis. Si vous devenez copropriétaire du terrain, vous devrez alors gérer certaines démarches administratives qui ne seront pas des plus amusantes, surtout si vous ne maîtrisez pas encore les codes du secteur de l’immobilier.
Dans tous les cas, un paiement en dation doit être effectué avec un logement qui se situera sur le terrain que vous cédez au promoteur. En effet, il n’est pas envisageable que votre futur appartement se trouve à plusieurs dizaines de kilomètres. À partir du moment où vous aurez trouvé un compromis avec le promoteur, vous pourrez signer la promesse de vente, mais vous ne devez pas oublier que pour vous offrir un nouveau chez vous, le promoteur devra raser votre ancienne propriété, ce qui vous laissera sans toit durant un moment.
Quels sont les avantages d’une vente en dation ?
La vente en dation, lorsqu’elle est bien mise en œuvre, comporte des avantages certains pour le promoteur immobilier et le particulier-vendeur. Voyons cela de plus près…
Les avantages pour les promoteurs immobiliers :
Commençons par analyser les avantages d’une vente en dation du point de vue d’un promoteur immobilier. On peut sans conteste dire qu’il y en a majoritairement deux :
- Les discussions autour du prix de vente du terrain vont être moins complexe.
En effet, le particulier aura tendance à se satisfaire du fait qu’un logement neuf va lui être remis et par conséquent, appréciera la vente en dation à sa juste mesure. De plus, même si une somme d’argent doit compléter le logement, cela sera toujours plus simple à négocier qu’un prix fixe puisque les arguments du promoteur seront des plus pertinents.
- La vente en dation va coûter moins cher au promoteur que s’il devait acheter le terrain par rapport à son potentiel constructible.
En effet, l’achat du terrain représente une part très importante du budget total du promoteur par rapport à un projet complet. En supprimant ou diminuant ce coût et en le remplaçant par celui d’un logement, il fait des économies, ce qui ne sera pas pour lui déplaire, c’est certain.
Les avantages pour les particuliers :
Pour le particulier, la vente en dation va aussi être bénéfique :
- Le particulier peut continuer à habiter au même endroit.
Si le propriétaire a un attachement à son quartier, sa ville, sa région, il pourra aisément rester au même endroit grâce à la vente en dation. C’est souvent le cas de personnes qui se retrouvent seules après le décès de leur conjoint-e, ou encore qui possèdent un terrain bien trop grand à entretenir.
- Profiter d’un logement neuf.
En acceptant une vente en dation, en tant que particulier, vous vous évitez bien des ennuis et profiterez d’un logement neuf que le promoteur aura fait construire pour vous, en se chargeant de tous les détails et les démarches administratives.
- Le particulier peut réaliser de grosses économies de rénovation.
Lorsque des rénovations importantes sont à prévoir dans un logement ancien, le budget peut vite devenir faramineux. Vendre en dation peut se révéler économique pour des particuliers qui n’auraient pas les économies nécessaires à de lourds travaux ! En plus de cela, il faut superviser les travaux, ce qui demande du temps, de l’énergie et des connaissances
Il n’est pas évident de faire confiance à une tierce personne lorsqu’il s’agit de la construction de sa future habitation. Pourtant, en choisissant un promoteur de confiance et qualifié, vous n’aurez pas à vous soucier d’éventuels problèmes. Pour cela, l’idéal est de passer par une société qui pourra choisir pour vous un promoteur renommé et de votre région, ou tout simplement vous proposer plusieurs professionnels parmi lesquels vous n’aurez qu’à choisir en fonction de vos exigences personnelles.
La vente en dation, une transaction qui peut présenter quelques risques
Vous en conviendrez certainement, il n’existe pas de transaction parfaite, ou sans risques, même minimes. On peut s’accorder sur le fait que plus la valeur du bien est importante, plus les risques paraissent grands, et c’est naturellement le cas avec une vente en dation.
Il peut arriver que certains imprévus interfèrent avec la transaction que vous tentez de mener à bien. Ce ne sera pas obligatoirement la faute du promoteur, des risques extérieurs existent et ne sont pas tous prévisibles. Par exemple, vous devez savoir que pour faire construire des bâtiments, le promoteur devra obtenir un permis de construire auprès de la mairie. Dans un monde idéal, il l’obtiendrait dès la première tentative, et en plus de cela, il n’y aurait pas de recours déposé par un tiers lésé. Cette situation arrive très souvent, elle est même la plus connue. Toutefois, il se peut que le permis de construire soit refusé, que des voisins fassent barrage à la naissance du projet ou encore que la mairie revienne sur sa décision. Le promoteur, selon la situation, abandonnera peut-être le projet ou, s’il s’estime dans son bon droit, persistera et fera tout pour que les bâtiments voient le jour. Malheureusement, une perte de temps assez conséquente sera à prévoir.
Le second point que nous allons aborder n’est pas un risque mais plutôt un inconvénient de la vente en dation. En effet, vous devez garder à l’esprit que votre habitation va être détruite, par conséquent, jusqu’à ce que votre nouveau logement soit disponible, vous devrez loger ailleurs. Ce peut être dans une autre de vos propriétés, dans un appartement que vous avez mis en location ou encore chez des proches. Dans tous les cas, il faudra que vous fassiez preuve de prévoyance.
En ce qui concerne le troisième point, il va concerner votre futur logement. Vous allez en effet signer une promesse de vente sur laquelle figureront vos exigences par rapport à votre futur appartement ou maison, et le promoteur s’engagera à respecter vos exigences. Toutefois, il se peut que pour que le permis de construire soit accordé, certains points relatifs à l’architecture du bâtiment ou encore à son agencement soient modifiés. Vous devez donc prendre en compte cette contrainte avant de signer le moindre document officiel.
Enfin, intéressons-nous à ce que l’on pourrait appeler des points secondaires. Sachez que durant tout le temps que dureront les travaux, vous serez amené à côtoyer des professionnels du bâtiments, il peut donc s’avérer nécessaire de vous renseigner au préalable sur le déroulement du projet, dans le but de ne pas vous sentir perdu en discutant avec eux.
Bon à savoir :
Par ailleurs, n’oubliez pas que votre nouveau logement aura peut-être plus de valeur que l’ancien, même si plus petit. Vous serez peut-être donc amené à payer des charges plus importantes que dans le passé, il ne faut pas négliger ce point.
Des façons de réduire les risques et désagréments potentiels existent
Si vous êtes effrayé après avoir lu les différents points de la partie précédente, rassurez-vous, notre but est juste que vous ayez pleinement conscience de ce qui vous attend, afin que vous puissiez vous y préparer au mieux.
Si les risques financiers vous effraient, sachez que la loi est très stricte en ce qui concerne les paiements en dation, vous ne serez donc pas lésé par une telle transaction. La justice fera tout pour que vous obteniez réparation dans le cas où l’affaire tournerait mal. Le promoteur est également assuré de son côté, il pourra ainsi vous rémunérer si jamais le projet devait être abandonné avant la fin des travaux.
Une bonne partie des risques évoqués plus tôt peuvent être balayés rapidement si vous faites le bon choix en ce qui concerne votre futur promoteur. Choisissez-le de préférence proche de chez vous, ou tout du moins de votre région. Il connaîtra ainsi les réglementations locales, et en plus de cela, vous pourrez aller admirer sur le terrain ses projets déjà achevés. De plus, vous aurez moins de mal à négocier avec lui qu’avec un promoteur national.
Si vous n’êtes pas sûr de parvenir à faire le bon choix, n’hésitez pas à contacter des professionnels de l’immobilier indépendants, qui vous mettront en relation avec des promoteurs en lesquels vous pourrez avoir confiance.