Il faut le savoir, vendre un bien à un promoteur immobilier, cela a des avantages, mais aussi des inconvénients. Dans la première catégorie, on peut parler du fait que la vente sera financièrement plus intéressante pour le vendeur, et les démarches à accomplir seront principalement effectuées par le promoteur. En revanche, parmi les inconvénients, on peut noter le fait que les délais sont parfois très longs. Entre la signature de la promesse de vente et la signature définitive, il faut compter plusieurs mois, voire plus dans les cas les plus complexes, lorsqu’il y a conflit autour du permis de construire.
Le promoteur va devoir effectuer de nombreuses démarches, que ce soit pour s’assurer de la viabilité de votre terrain ou pour trouver des financements pour son projet. Au final, vous ne pourrez toucher votre argent que lorsque les travaux débuteront, car ce sera le signe que le projet est définitivement accepté. De nombreux recours sur le permis de construire peuvent être déposés en opposition au projet du promoteur, notamment de la part des voisins.
Si jamais la vente est annulée, vous toucherez des indemnités, en raison du fait que votre bien a été immobilisé durant de nombreux mois durant lesquels vous auriez parfaitement pu le vendre à des particuliers. Il vaut mieux vous informer au préalable de toutes les démarches qui devront être accomplies, cela vous donnera une idée plus réaliste de ce qui vous attend et vous pourrez vous préparer au mieux à l’attente.
Bien souvent, ce qui demande le plus de temps, c’est l’obtention du permis de construire. Voici tout ce que vous devez savoir sur ce document qui risque bien de vous offrir des nuits blanches.
Sommaire
Qu’est-ce que le permis de construire ?
Il s’agit tout simplement d’un document administratif qui va vous être remis par la mairie dans le cas où celle-ci accepte votre projet. Le dossier qui doit être présenter est relativement complexe, il faut justifier votre projet à l’aide de nombreuses pièces. Une fois votre demande déposée, la mairie va pouvoir examiner votre requête tout en consultant des documents comme le PLU. Le code de l’urbanisme et de l’habitation va devoir être consulté également, la mairie n’ayant pas le droit à l’erreur. Une fois que son accord est donné, il l’est de façon définitive, sauf circonstances exceptionnelles, comme un recours.
Le délai d’obtention d’un permis de construire est très long, surtout en agglomération. Les demandes y sont plus nombreuses et les agents aptes à traiter ces demandes ne peuvent pas gérer tous les dossiers en même temps. De plus, il existe des restrictions dans les grandes villes qui demandent des recherches supplémentaires.
Bon à savoir :
Le permis de construire n’est pas seulement demandé par des personnes souhaitant faire construire, il est aussi indispensable pour entamer des rénovations ou encore pour agrandir une habitation déjà existante. Le demandeur ne doit pas obligatoirement être le propriétaire du terrain, il peut s’agir d’une tierce personne physique mais aussi d’une personne morale. Cela explique le fait qu’un promoteur immobilier, qui agit en tant que représentant d’une société, puisse faire une telle demande.
Pourquoi existe-t-il des délais de recours ?
Ne croyez pas qu’une fois que la mairie vous aura délivré le permis de construire, tout sera réglé. En effet, en France, chaque permis de construire peut faire l’objet de contestations. Les habitants qui sont voisins du projet à venir peuvent en effet s’opposer à sa réalisation, et ce plusieurs fois. Cela met souvent les demandeurs de permis dans l’embarras, surtout s’ils entretenaient jusque-là de bonnes relations avec leurs voisins et que rien ne laisser présager cet événement.
Si les recours déposés par vos voisins sont jugés acceptables par la mairie, cela constitue une circonstance exceptionnelle et le permis de construire peut-être retirer. Le principe même du recours est simple, il permet à des personnes qui vont potentiellement subir le projet de protéger leurs intérêts. De plus, le recours permet d’éviter la corruption, du moins en théorie. En effet, si un projet fait l’objet de recours, il va potentiellement être réexaminé par le tribunal administratif qui statuera sur la situation. Si aucune fraude n’est visible et si le préjudice qu’engendre le projet pour les voisins n’est pas avéré, cela signifie que le permis de construire ne sera pas annulé.
En revanche, si le tribunal administratif se rend compte que des pots de vin ont été versés à la mairie en échange du permis de construire, des poursuites pourront être engagées. Si seul un préjudice pour le voisinage est démontré, le permis de construire sera retiré et le propriétaire du terrain devra trouver un autre acheteur ou le promoteur devra revoir les plans de ses constructions futures.
Sans aller jusqu’au tribunal, les personnes qui souhaitent déposer un recours peuvent le faire en mairie pour faire valoir leurs droits et exposer des faits qui n’ont peut-être pas été pris en compte par la mairie. Cette dernière peut déjà décider à ce moment-là de retirer le permis de construire.
Il arrive malheureusement que des personnes malintentionnées déposent des recours pour bloquer un projet qui ne satisfait pas leurs envies personnelles ou en mettant en avant des motifs non recevables ou purement égoïstes voire malveillants. Pour éviter ce genre de situations, le propriétaire du terrain comme le promoteur disposent d’un encadrement juridique optimal afin de contrer les attaques non justifiées des riverains à leur égard. Si la pétition signée par les voisins s’avère prendre de l’amplitude et devient problématique, c’est devant un tribunal que se règle l’affaire, bien souvent par avocats interposés.
De combien de temps disposent les habitants d’une commune pour déposer un recours ?
Pour qu’un permis soit purgé, c’est à dire pour que les recours aient été épuisés ou pour que la date limite pour les déposer soit dépassée, il faut compter plusieurs mois. En effet, à partir du moment où le permis de construire est officiellement délivré, les habitants peuvent déposer un recours durant deux mois, mais la procédure en elle-même va demander plus de temps encore.
Le principe même du recours n’est pas des plus encourageants pour ceux qui souhaitent obtenir un permis reconstruire. Pourtant, et fort heureusement, une protection juridique existe. De plus, le dossier à remplir dans le cadre d’un recours n’est pas des plus accessibles, il faut de nombreuses connaissances juridiques pour y parvenir et des arguments solides pour justifier la demande de recours.
Les voisins : les personnes les plus susceptibles de déposer un recours
Parmi les arguments recevables dans le dépôt d’un recours, la plupart sont accessibles au voisinage direct. En effet, pour qu’un recours soit légitime, il faut parvenir à prouver que le projet défini par le permis de construire va avoir des conséquences négatives sur la vie des propriétaires et locataires des alentours.
Par exemple, la construction d’un immeuble au milieu d’un quartier composé de maisons anciennes au cachet certain pourrait faire baisser la valeur de ces habitations prestigieuses. De plus, si la nuisance occasionnée par le projet est avérée, le recours peut être recevable.
Si les voisins estiment que les documents réglementaires ne sont pas respectés, ni par le projet ni par le permis de construire, ils peuvent également déposer un recours. Le PLU est un document administratif qui doit impérativement être respecté par les personnes en charge des permis de construire au sein de la mairie. C’est à partir de ce document que la nature des bâtiments qui peuvent être construits est définie, ainsi que leur hauteur, la surface qu’ils vont occuper au sol ou encore leur style architectural. Par ailleurs, le PLU va permettre aux voisins de connaître la distance minimale qu’il doit y avoir entre le nouveau bâtiment et leur propre habitation.
Bon à savoir :
En théorie, le promoteur immobilier connaît toutes ces réglementations ou, si ce n’est pas le cas, s’est renseigné sur la question en consultant lui-même les documents nécessaires. Si vous souhaitez protéger au mieux votre vente, vous pouvez faire appel à une équipe de spécialistes qui vous assistera tout au long de la vente et qui prendra soin de vérifier que le dossier présenté à la mairie par le promoteur est recevable. Si besoin est, ces experts pourront même vous mettre en contact avec des promoteurs de votre région qui connaissent les différentes réglementations sur le bout des doigts.
Le retrait administratif, un recours déposé par la mairie
La mairie ne peut pas enlever un permis de construire qu’elle a elle-même délivré sans une raison valable. Si quelques temps après avoir accepté la demande de permis, elle se rend compte que le dossier contient des irrégularités passées inaperçues jusqu’à présent ou encore que le projet ne concorde pas avec certains points du PLU, elle peut contacter la préfecture qui va à son tour examiner le dossier. Si les irrégularités sont avérées, la préfecture va ordonner le retrait du permis de construire, ce qui sera fait par la mairie elle-même.
Le retrait administratif est possible durant trois mois, soit un de plus que le recours. Il est bien souvent conseillé à celui qui va faire construire d’attendre que ce délai soit dépassé afin de ne pas subir de revers et de devoir tout annuler. Des frais ayant déjà été engagé auprès des entreprises, le maître d’ouvrage se trouverai dans une situation compliquée s’il devait régler ses factures sans avoir une rentrée d’argent par la suite comme cela était prévu au départ.
Faire confiance à un promoteur, l’assurance d’un permis obtenu dans la légalité et le respect
Lorsqu’un recours est déposé, il ne va pas obligatoirement mener à un arrêt définitif du projet mais il peut mettre celui-ci très en retard. Le temps de traitement d’un recours peut être de plusieurs mois, ce qui va faire perdre de l’argent non seulement au promoteur mais aussi au vendeur.
S’il s’avère qu’un recours qui a été déposé le fut pour des raisons non valables voire abusives, le promoteur et le propriétaire disposent d’une protection juridique qui leur permet de demander des dommages et intérêts. Une partie de l’argent perdu à cause des retards sera alors remboursé.
Les promoteurs sont habitués à ce genre de démarches, c’est pourquoi il est intéressant de travailler avec eux. Ils connaissent la législation à la perfection et sauront utiliser les moindres failles pour faire invalider le recours. Par exemple, si la personne qui a demandé le permis de construire n’est pas informée dans les plus brefs délais qu’un recours a été déposé, cela invalide celui-ci.
De plus, le promoteur est à l’origine du projet, c’est donc la personne la plus capable de le modifier si besoin. Un recours valide n’est pas synonyme de projet avorté, seulement de projet modifié. De votre côté, cela ne change pas grand-chose, si ce n’est que vous devrez patienter encore un peu avant de pouvoir conclure la vente de façon officielle.
Un promoteur immobilier sait comment se déroulent les différentes démarches, son but est de gagner du temps, il va donc tout faire pour éviter les recours. En discutant avec vos voisins, vous verrez que vous pourrez cerner leurs attentes et faire en sorte qu’elles soient respectées autant que faire se peut. Pour éviter des recours, des promoteurs prennent les devants pour aller discuter avec le voisinage et prendre en compte leurs méfiances afin de trouver un accord commun, sans qu’il y ait besoin qu’un tiers dépose un recours contre le permis de construire. Pour vous conseiller au mieux et éviter que des situations ne dégénères, n’hésitez pas à faire appel à une agence spécialisée dans les ventes entre promoteurs et particuliers. Ces professionnels pourront vous aider à mieux cerner les éléments attendus dans un dossier et préparerons avec vous votre défense face à vos voisins si cela devient nécessaire.