Pourquoi un recours peut-il être déposé contre votre permis de construire ?

Il faut savoir que le fait d’obtenir un permis de construire de la part du maire ne vous met pas définitivement à l’abri de certaines difficultés. En effet, il est important de noter qu’un recours est toujours possible à l’encontre de votre permis, ce qui pourrait soit vous faire prendre du retard dans vos projets, soit faire annuler définitivement ce permis.

Pour obtenir un permis de construire, vous devez remplir une demande officielle qui sera examinée par le maire qui décidera de la suite à donner à celle-ci. Pour cela, vous aurez besoin de vous appuyer sur de nombreux documents liés à l’urbanisation et à l’occupation des sols. Chaque information doit être examinée avec la plus grande attention car autrement, si un tiers ou une personnalité politique se rend compte d’un oubli ou d’un défaut dans la procédure, vous pourrez faire face à des recours déposés à l’encontre de votre projet. Cela mettrait alors tout votre projet en péril.

recours permis de construire

Les recours existent afin de permettre aux tiers de s’exprimer voire même de s’opposer à votre projet immobilier, cette opposition devant naturellement être basée sur des faits concrets. Si certaines procédures peuvent être clôturées en seulement quelques semaines, d’autres vont prendre des mois et vous faire prendre un retard considérable. Il convient donc de faire en sorte que ni le maire, ni le préfet ni vos voisins n’aient besoin d’entamer une procédure visant à vous faire retirer votre permis de construire en faisant appel à un professionnel qui sera capable de rassembler tous les documents nécessaires pour que votre permis soit tout ce qu’il y a de plus légal. Notez qu’il est toujours possible qu’un tiers dépose un recours abusif dans le but d’obtenir une compensation financière par exemple, mais en prenant le temps de dialoguer avec vos voisins, vous limitez les recours fondés sur la nuisance induite par le nouveau bâtiment par exemple, puisque vous aurez au préalable trouvé un compromis.

Les différents types de recours 

Vous devez être préparé à affronter différents types de recours, qui ne seront pas déposés par les mêmes personnes. Chaque cas va être unique et la procédure à suivre ne sera pas la même, tout comme les délais permettant de déposer le recours seront différents en fonction de la personne qui le dépose.

Les demandes des tiers 

Vos voisins sont les personnes les plus susceptibles de déposer un recours à l’encontre de votre permis de construire. Ils peuvent baser leur recours sur divers arguments, comme le non-respect des documents d’urbanisme, la nuisance occasionnée par la présence d’un nouveau bâtiment ou encore la perte de valeur de leurs biens en raison des nouvelles constructions. Dans tous les cas, ils devront monter un dossier solide dans les deux mois qui suivront l’affichage du permis de construire. Vous ne devez en effet pas oublier d’afficher clairement votre permis sur le terrain où seront construits les nouveaux bâtiments, autrement, cela repousserait le délai permettant à votre permis d’être purgé.

C’est en premier lieu devant le maire que les tiers vont déposer un recours. Si ce dernier le rejette, ils pourront le déposer devant le tribunal administratif qui aura alors jusqu’à 18 mois pour rendre son verdict. Durant ce laps de temps, vous pouvez parfaitement entamer les travaux voire même les achever, mais n’oubliez pas que si le recours est validé par le tribunal, vous vous exposez à des conséquences qui seront abordées plus bas.

Les tiers malintentionnés 

Il faut savoir que les recours déposés ne sont pas tous fondés, certains tiers peuvent tout à fait déposer un recours dans le but d’obtenir des dommages et intérêts. Dans ce cas, il y a de fortes chances pour que la finalité soit positive pour vous, mais vous aurez quand même perdu du temps et de l’énergie dans la bataille.

Une infraction détectée par le préfet 

Le préfet est tout à fait en mesure de suspendre et de retirer un permis de construire s’il s’avère qu’une irrégularité est détectée. Il est en effet informé rapidement après que le maire ait délivré le permis de construire de l’existence de ce dernier et il aura deux mois à compter de la transmission pour examiner la demande de permis de construire et si besoin, se prononcer pour un retrait pur et simple du permis. Dans ce cas, vous devrez tout reprendre depuis le départ et déposer une nouvelle demande en mairie. Naturellement, le préfet doit justifier sa décision avec des éléments concrets, ce qui vous permettra de réaliser une nouvelle demande plus solide est entièrement en accord avec la réglementation en vigueur.

Un recours déposé par le maire en cas d’irrégularité 

On l’oublie parfois, mais le maire, s’il octroie un permis de construire, peut également le retirer en cas de besoin. Dans les trois mois qui suivent le moment où il a délivré le permis, s’il s’aperçoit d’une fraude ou d’une irrégularité dans la demande, il peut tout à fait choisir de retirer le permis de construire, encore une fois en justifiant sa décision avec des documents précis.

Comment éviter les recours ? 

Les recours sont source de stress pour les propriétaires qui souhaitent faire construire des bâtiments sur un terrain. L’idéal est donc de les éviter du mieux possible en prenant en compte tous les documents liés à l’urbanisation, mais pas seulement.

Prendre le temps de consulter tous les documents d’urbanisme 

Vous devrez consulter des documents de différentes natures au moment de remplir votre demande de permis de construire. Le PLU est l’un des documents les plus importants puisqu’il vous permettra à la fois de connaître la zone dans laquelle se trouve votre terrain et les restrictions que devront respecter les bâtiments qui seront construits.

En ce qui concerne les zones présentées sur la carte du PLU, elles distinguent les terrains constructibles et ceux qui ne le sont pas. Si votre parcelle se trouve en zone U ou en zone AU, c’est une bonne nouvelle. Dans le premier cas, votre terrain est en effet déjà viabilisé ce que signifie que tous les raccordements comme l’eau, l’électricité ou encore les voies routières sont présents. Si votre terrain est en zone AU1, il devrait devenir constructible dans les faits dans quelques mois ou quelques années, en revanche, situé en zone AU2, il ne sera viabilisé que plus tard. Il convient donc de vous informer auprès de la mairie de ses projets en la matière afin de savoir de quelle façon vous devez adapter vos plans.

En revanche, si votre bien est en zone agricole, naturelle ou forestière, il sera plus complexe d’obtenir un permis de construire puisque seuls les bâtiments nécessaires à l’exploitation des différentes parcelles sont autorisés.

Notez bien que des directives en ce qui concerne les bâtiments sont également présentes dans le PLU, il est impératif de les respecter car c’est sur ces points principalement que les tiers pourraient se baser pour déposer un recours à l’encontre de votre permis de construire.

Parmi les documents utiles pour réaliser une demande de permis de construire, on trouve également le POS, disponible dans les mairies des petites communes, ainsi que la carte communale. Ces documents permettent d’accéder à des données peu précises mais elles pourront être complétées par le certificat d’urbanisme que la mairie saura vous transmettre.

Faire appel à des professionnels pour réaliser la demande de permis de construire 

Lorsque vous devrez constituer le dossier pour votre demande de permis de construire, il vous faudra faire appel à des professionnels afin que les documents fournis soit précis et répondent aux demandes de la mairie. Vous devrez par exemple contacter un géomètre afin qu’il interprète les données du plan cadastral et qu’il balise votre terrain. Ainsi, vous en connaîtrez les limites réelles et vous rendrez compte de sa superficie.

Un architecte devra aussi intervenir lors de la constitution du dossier puisque la mairie va vous demander les plans des bâtiments que vous souhaitez faire construire. Ces plans seront pluriels, afin que le bâtiment soit représenté sous différentes échelles et coupes.

Notez que vous pouvez également demander l’intervention d’un promoteur immobilier afin qu’il vous accompagne tout au long de vos démarches, étant habitué à remplir des demandes de permis de construire, il vous sera d’une grande aide si votre dossier est complexe.

Discuter avec les tiers, une excellente manière de prévenir les recours 

Nous l’avons vu, les tiers sont les plus à même de déposer un recours à l’encontre de votre permis de construire pour des raisons parfois valables. Pour éviter que cela se produise, l’idéal est de ne pas les prendre au dépourvu ! En leur présentant votre projet avant de déposer votre demande de permis de construire en mairie, vous avez ainsi la possibilité de discuter de certains points problématiques avec eux. Vous pourrez alors trouver des compromis ou, si vous réalisez qu’il est impossible de trouver un terrain d’entente, vous aurez le temps de vous préparer à affronter un recours.

Notez que personne n’aime être pris au dépourvu, c’est pour cela qu’il vaut mieux informer vos voisins en personne du projet que vous comptez mener à bien plutôt que de les laisser le découvrir lorsque le permis de construire sera affiché sur votre terrain.

Quels sont les conséquences liées à un recours avéré ? 

Il peut malheureusement arriver qu’un recours soit avéré et que votre permis de construire vous soit retiré par exemple. Toutefois, d’autres options doivent être envisagées, certaines pouvant vous coûter plus ou moins cher mais vous permettant alors de poursuivre les travaux de construction.

Des travaux qui peuvent vous coûter cher 

Si vous avez déjà achevé votre projet immobilier et que le recours déposé par les tiers est avéré par le tribunal administratif, ce dernier peut vous obliger à réaliser des travaux afin de modifier une partie de votre bâtiment. Cela sera le cas par exemple si l’intimité de vos voisins n’est pas respectée par votre construction ou encore si certaines distances ne sont pas respectées.

Naturellement, cela risque de vous coûter cher, c’est pourquoi il vaut mieux faire en sorte que cela n’arrive pas en prenant le temps de trouver un compromis au préalable avec vos voisins. Le fait de respecter scrupuleusement les indications données sur les documents d’urbanisme est également un atout.

Une démolition rarement exigée 

Dans les cas les plus extrêmes, le tribunal administratif peut demander la démolition pure et simple de votre bâtiment, notamment si une corruption est avérée ou encore si votre bâtiment représente un danger pour le voisinage.

Un non-respect de certaines règles présentes dans les documents d’urbanisme peut également vous mener à ce résultat, c’est pourquoi vous devez bien vous entourer au moment de réaliser votre demande de permis de construire.

Des dommages et intérêts à verser aux tiers 

S’il s’avère que votre construction engendre une baisse de la valeur des biens de vos voisins trop importante ou encore si vos bâtiments entraînent une nuisance notable, vous pouvez être amené à leur verser des dommages et intérêts. Ceux-ci seront calculés en fonction du préjudice subi et devront être versés dans un laps de temps décidé par le tribunal administratif.

Une demande de permis de construire qui doit être de nouveau réalisée 

Si le maire, le préfet ou encore le tribunal administratif prend la décision de vous retirer votre permis de construire avant que vous ayez débuté les travaux, vous devrez alors réaliser une nouvelle demande de permis de construire. Cela vous demandera du temps et repoussera vos projets de plusieurs mois voire même de plusieurs années selon les cas. Il est donc important de remplir un dossier parfait dès la première tentative afin de ne pas être face à cette situation par la suite.

Sachez toutefois qu’en cas du retrait de permis de construire, les raisons de ce retrait doivent vous être précisées, afin que vous ayez connaissance des règles qui n’ont pas été respectées par exemple. Cela vous permettra notamment de ne pas faire deux fois la même erreur. Vous pouvez très bien faire appel de cette décision, mais cela vous entraînera dans des procédures très longues et parfois coûteuses.