En France, en ce qui concerne la constructibilité des terrains, la législation évolue régulièrement. Cela justifie en partie le fait qu’il est relativement compliqué pour un propriétaire de savoir si son terrain est constructible ou non. En effet, même si une habitation ou un bâtiment quel qu’il soit est déjà présent sur le terrain, cela ne signifie pas que ce dernier soit constructible. Les risques naturels sont aujourd’hui bien plus pris en compte dans la question de constructibilité, ce qui explique que des zones sont aujourd’hui non constructibles cas inondables par exemple.
Pour qu’un propriétaire prenne conscience de la valeur de son terrain, il lui est indispensable de savoir si son bien est constructible. Pour cela, différents critères sont à prendre en compte et quelques informations doivent faire l’objet d’une recherche approfondie. C’est avant de contacter un promoteur immobilier qu’il vaut mieux réaliser toutes ces démarches. Si le promoteur immobilier vient vous démarcher, c’est soit qu’il connaît déjà le potentiel constructible du terrain, soit qu’il s’apprête à faire des recherches à ce sujet.
Sommaire
Dans quelles circonstances un terrain est-il ou non constructible ?
Il faut toujours se rappeler que le fait qu’un terrain soit constructible peut varier au cours du temps. En effet, certains événements vont faire qu’un terrain autrefois non constructible va le devenir et vice versa. Par ailleurs, il faut savoir que les critères de constructibilité vont évoluer avec le temps puisque les expertises scientifiques visant à caractériser la nature des terrains vont être plus poussées aujourd’hui qu’il y a vingt ans.
Toutes les zones urbaines sont-elles composées de terrains constructibles ?
C’est en mairie principalement que l’on peut prendre connaissance de la nature constructible d’un terrain. En effet, on peut y trouver non seulement le Plan Local d’Urbanisme mais aussi une carte communale, qui éclaire les propriétaires sur la nature de leur bien. Dans certains cas, il est nécessaire de se référer à la Réglementation Nationale de l’Urbanisme, mais cela demeure une exception.
En théorie, une zone urbaine va être par définition constructible, mais une fois n’est pas coutume, il est nécessaire de vérifier auprès de la mairie si cela est exacte. Les zones urbaines disposent d’un raccordement aux voies de circulation mais aussi à l’eau et à l’électricité, ce qui fait que les terrains semblent constructibles.
Dans le cas où il manquerait certaines commodités, il sera fort simple d’effectuer les raccordements indispensables. On dit souvent que ces terrains sont situés dans une zone à urbaniser, ce qui signifie que rien ne les empêche de devenir constructibles sous peu, à partir du moment que les autres critères sont respectés.
En effet, il ne faut pas aller trop vite en se disant que si les commodités sont proches du bien et que la géologie du sol est acceptable, le terrain est constructible. D’autres données doivent être prises en compte au moment de la réalisation des études de constructibilité.
Des critères qui peuvent rendre un terrain non constructible
Il existe des cas qui conduisent les mairies à interdire toutes les constructions sur des zones précises. Ces dernières sont bien évidemment notifiées sur le PLU et la carte communale afin que tout le monde soit informé de cette situation.
Les risques naturels comme les éboulements ou les inondations peuvent par exemple conduire les autorités locales à rendre des terrains non constructibles. Cela est notamment fait pour protéger des vies humaines. En ce qui concerne les zones agricoles, elles sont parfois non constructibles selon la loi.
Certaines communes ont défini des zones non constructibles afin de préserver soit un environnement riche constitué de la faune et de la flore, soit pour éviter une dégradation du paysage. Il faut avouer que le fait d’imaginer les falaises d’Étretat surmontées d’immeubles a de quoi faire relativiser le plus fervent défenseur de la construction immobilière.
Les risques sanitaires sont également pris en compte lorsque la commune doit se prononcer sur la constructibilité d’un terrain. La présence d’une centrale nucléaire est par exemple un obstacle important à la construction d’une habitation.
Des interrogations demeurent au sujet de certaines zones
Il faut savoir que certaines interdictions ne sont pas vouées à perdurer éternellement. Par exemple, certaines communes sont de moins en moins regardantes quant à la préservation des terres agricoles et permettent aux propriétaires de ces terres de construire sur ces biens. On dit alors de ces terres que ce sont des zones à urbaniser. De grands chantiers sont parfois entrepris afin de rendre ces terrains constructibles, notamment au niveau des voiries et des raccordement d’eau et d’électricité.
C’est grâce aux travaux qui doivent être effectués que l’on peut diviser les zones à urbaniser en deux parties distinctes. D’un côté, on y trouvera les zones 1AU, qui regroupent les terrains proches des parcelles urbaines et qui sont faciles à raccorder. Des voies de circulation se trouvent déjà à proximité et y faire venir l’eau et l’électricité ne représente pas un investissement trop important, en terme de temps et d’argent.
En revanche, en ce qui concerne les zones 2AU, la situation est quelque peu différente. Les terrains qui s’y trouvent ne sont pas dans l’absolu non constructibles, mais il faudra de longues années avant qu’il ne soit possible de bâtir quoi que ce soit dessus. Les travaux qui doivent être entrepris pour que les terrains soient raccordées aux commodités sont très importants et nécessitent de longues études au préalable.
Si vous avez en votre possession un dossier correctement documenté et argumenté, vous pouvez faire une demande de révision du PLU auprès de votre mairie, sans certitude de réussite. Le but de cette manœuvre est de rendre un terrain constructible en peu de temps.
Où se renseigner pour connaître le statut d’un terrain ?
Pour savoir si votre terrain est ou non constructible, la première chose à faire est de vous rendre dans la mairie à laquelle est rattaché votre bien. Vous ne pouvez vous fier qu’aux documents qui seront mis à votre disposition dans les bureaux de votre mairie étant donné le fait que la décision de rendre ou non un terrain constructible est prise au niveau local.
Une réglementation locale pour définir le statut d’un terrain
En terme de légalité, c’est la municipalité qui est responsable. C’est donc auprès d’elle que vous pourrez obtenir les informations qui vous sont nécessaires. Le propriétaire du terrain ne peut seul autoriser une construction sur sa parcelle, il existe des lois qui servent à distinguer les parcelles constructibles de celles qui ne le sont pas.
En premier lieu, il est indispensable de contacter un cadastre. On ne s’en rend pas toujours compte, mais les limites d’une parcelles peuvent être floues, surtout si le terrain est dans une même famille depuis de nombreuses années. Les limites ont pu évoluer avec les années sans que vous vous en soyez forcément rendu compte.
Dans le cas où le terrain se situe dans une grande ville ou si vous en connaissez déjà précisément les limites, vous pouvez directement vous référer au PLU ou à la carte communale dont dispose votre commune.
Des documents qui définissent précisément la constructibilité d’un terrain
La carte communale et le PLU abordés précédemment sont des documents officiels qui vont vous permettre de connaître directement le statut de votre terrain. Les zones urbaines, à urbaniser ou à protéger y sont notifiées afin de vous offrir une lecture claire.
D’autres critères vont être pris en compte dans la définition de la constructibilité d’un terrain. Entre autres, une taille minimale est nécessaire, elle va dépendre de votre commune et de ses règles en la matière. Un coefficient va alors être appliqué afin que la taille maximale de la construction soit déterminée. On le nomme Coefficient d’Occupation des Sols.
Par ailleurs, en vous référant au PLU, vous saurez quelle est la hauteur maximale autorisée pour la construction et la distance qui doit être respectée entre la future construction et les voisins proches. Le premier point est important dans les villes historiques par exemple, au sein desquelles les habitations anciennes constituent un patrimoine historique qu’il serait regrettable de gâcher avec des habitations trop élevées.
Il n’est pas possible de se contenter de la nature du terrain pour savoir si un projet de construction sera ou non accepté. Il convient de prendre rendez-vous avec la mairie afin que le dossier soit entièrement examiné et si besoin expertisé par des professionnels. Si vous vous sentez perdu face à tant de démarches, n’hésitez pas à vous faire aider par un cabinet d’experts qui saura vous conseiller au mieux sur la marche à suivre.
La viabilité d’un terrain, un élément indispensable à ne pas occulter
Il est maintenant nécessaire de faire la différence entre un terrain qui va être constructible d’un point de vue juridique mais qui n’est pas forcément viable. En effet, si la nature géologique du terrain et le PLU placent votre bien en zone à urbaniser, il est en théorie constructible, mais c’est dans la pratique que la situation est plus complexe. Une entreprise, pour entreprendre des travaux de construction, va avoir besoin d’un accès à l’eau, à l’électricité et avant tout, d’un accès au terrain tout simplement ! Il arrive que des parcelles se situent à une certaine distance de la route, ce qui peut engendrer des problèmes pour acheminer les différents matériaux et les professionnels.
Les démarches à réaliser pour que le terrain soit viable sont nombreuses et surtout des plus complexes. Une véritable partie d’échecs va commencer entre vous et la municipalité pour que les différents raccordements soient effectués dans des délais respectables, et cela va vous demander du temps, de l’énergie et des connaissances. Pour vous décharger de tout ceci, n’hésitez pas à vous en remettre à un promoteur immobilier. Expert en la matière, il saura construire un dossier recevable devant les membres de la municipalité et cela vous enlèvera une charge importante de travail.
Si le terrain peut être vendu en l’état au promoteur, n’hésitez pas, mais s’il doit être viabilisé auparavant, laissez le promoteur intéressé par la parcelle se charger de tout cela à votre place.
Dans le cas où vous voudriez vendre très rapidement et que les travaux à réaliser pour viabiliser le terrain sont peu importants, faites les vous-même. Ainsi, vous aurez moins de mal à faire face à la concurrence qui règne sur le marché de l’immobilier et vous pourrez peut-être toucher des particuliers. Ces derniers vous verseront peut-être une somme moins importante qu’un promoteur, mais les démarches liées à la vente seront moins longues.
Enfin, n’oubliez pas de vérifier en mairie si les travaux liés aux raccordements ne sont pas déjà prévus dans un futur proche.
Des études de constructibilité à votre charge
Les zones de constructibilité ne prennent pas en compte les spécificités physiques des différents terrains, ce qui peut être une mauvaise surprise pour vous. Il sera de votre devoir de demander à ce qu’une étude soit réalisée afin de vérifier si la géologie de votre parcelle ainsi que d’autres points n’empêchent pas la construction de bâtiments. Ce n’est pas la municipalité qui se chargera de ces études, elles relèvent du domaine privé.
Si vous envisagez de vendre à un promoteur, déchargez-vous de ceci sur lui, grâce à ses connaissances en la matière et à son réseau, il saura obtenir les informations dans un délai réduit.
Pour mener à bien votre projet de vente, il se peut que vous ayez besoin d’aide. Les démarches à entreprendre sont longues et compliquées, et mener de front une vie professionnelle, une vie privée et une vente d’un tel acabit n’est pas simple.
En faisant appel à un cabinet spécialisé dans les relations entre promoteurs et particuliers, vous aurez accès à des conseils d’experts qui se chargeront de toutes les demandes administratives pour vous. Grâce à leur connaissance de la région, ces professionnels sauront qui sont les personnes à contacter. De plus, ils connaissent tout des spécificités d’une vente à un promoteur immobilier et sauront vous conseiller au mieux pour que vous sortiez gagnant de la vente, dans un laps de temps le plus court possible si tel est votre souhait.