Comment faire pour rendre un terrain constructible ?

L’une des premières choses qu’un acheteur, qu’il soit un professionnel ou un particulier, va vérifier à propos de votre terrain, c’est sa constructibilité. En effet, il convient de prendre en compte le fait que la plupart des acheteurs vont faire l’acquisition d’un bien pour faire construire dessus, notamment dans le cas des promoteurs immobiliers, dont c’est le métier. Il faut savoir que ce n’est pas parce que votre terrain est en ce moment enrichi d’une maison qu’il va pour autant être constructible.

Pour connaître la nature d’une parcelle, il faut se rendre en mairie ou sur Internet et consulter le PLU ou tout autre document équivalent. Sur les plans officiels se trouvent des zones, constructibles, à urbaniser ou encore non constructibles. Ces zones évoluent avec les années, en raison de facteurs climatiques et environnementaux. Cela explique le fait que votre terrain était peut-être constructible il y a 50 ans mais qu’il ne l’est plus aujourd’hui.

Si sur votre terrain, aucune maison n’a jamais été construite, vous pouvez clairement vous demander s’il est constructible ou non. Dans certains cas, vous pourrez même demander à la mairie de le rendre constructible, comme nous allons le voir ensuite.

Quels sont les avantages d’un terrain constructible ? 

Une constructibilité qui ne laisse personne indifférent 

Si vous ne comptez pas vendre votre terrain mais souhaitez seulement le rendre constructible pour pouvoir faire construire dessus, cela va se révéler avantageux, puisque les coûts liés à la mise aux normes vont être moins importants que ceux liés à l’achat d’un terrain constructible.

Néanmoins, ce que l’on observe le plus souvent, ce sont des propriétaires qui ont pour objectif de vendre leur terrain à un bon prix et qui souhaitent donc le rendre constructible pour toucher plus d’acheteurs mais aussi donner de la valeur à leur bien. C’est surtout dans le cas d’une vente à un promoteur que la constructibilité du terrain va se révéler indispensable. En effet, un promoteur est un professionnel de l’immobilier qui va acquérir des terrains afin de mettre en place des projets dessus. Ces derniers, une fois vendus, lui rapporteront de l’argent, ce qui explique le fait qu’il est prêt à acheter plus cher qu’un particulier.

Toutefois, il ne faut pas perdre de vue qu’un promoteur ne va pas faire l’acquisition d’un terrain non constructible ou encore placé dans une zone qui ne permet aucun doute quant à l’irréversibilité de la non constructibilité. Notez tout de même que parfois, un promoteur va s’engager lui-même dans les démarches administratives permettant de rendre constructible un terrain, mais cela reste tout de même avantageux de le faire vous-même.

Quand constructibilité juridique et réelle se rencontrent 

Il est important de différencier la constructibilité juridique de la viabilité d’un terrain. Les deux ne vont pas toujours de pair, car dans le premier cas, c’est la mairie qui statue sur le sujet, mais dans le second, c’est la réalité des faits.

Pour qu’un terrain soit constructible au niveau juridique, il ne doit pas se trouver dans une zone naturelle protégée ni même agricole, ou encore à proximité directe d’un monument historique, voire d’un paysage d’exception. De plus, si des bâtiments sont construits dans certains quartiers ou rues, ils doivent parfois respecter l’architecture des lieux ou une taille maximale, ce qui fait que les terrains sont constructibles, mais sous conditions.

Lorsque l’on parle de viabilité, on se réfère à divers critères qui vont rendre le terrain habitable dans l’immédiat. Cela signifie que les raccordements à l’eau et à l’électricité doivent avoir été effectués, que des voies de circulation doivent se trouvent à proximité directe, etc.

La plupart du temps, un terrain constructible juridiquement mais non viable va se trouver en zone à urbaniser. Cela signifie que la mairie envisage de réaliser les travaux le rendant constructible sur tous les points prochainement. Vous pouvez toutefois vous en charger vous-même, vous ou le promoteur.

Comment vous-y prendre pour viabiliser votre terrain ? 

La première chose à faire avant d’entamer la moindre procédure est de consulter le PLU ou encore le POS voire même la carte communale si votre commune ne dispose pas d’un document plus récent. Il convient toutefois de vous informer auprès des autorités locales de la zone dans laquelle se trouve précisément votre terrain si le doute persiste, afin de ne pas vous lancer dans des démarches longues et exigeantes pour rien.

De nombreuses données doivent être collectées 

Rappelons-le encore une fois : un terrain peut très bien être situé en zone constructible sans être viable. Il peut également être en zone à urbaniser et non viable, dans ce cas, vous pouvez commencer par demander une dérogation pour placer votre terrain en zone constructible et effectuer vous-même les raccordements ou bien viabiliser votre terrain en zone à urbaniser dans le but d’accélérer la procédure. Vous l’avez compris, c’est la viabilité du terrain qui va être au cœur des prochains paragraphes, car c’est grâce à elle que vous pourrez vendre votre terrain à un bon prix.

Pour prendre connaissances des règles et demandes de la mairie en ce qui concerne votre terrain, n’hésitez pas à demander un certificat d’information. Ainsi, vous aurez une idée précise des coûts engendrés par une viabilisation de votre parcelle si vous entamez vous-mêmes les travaux. Il faut savoir que la mairie n’est pas obligée de placer votre terrain en zone constructible une fois qu’il sera viabilisé, ni même de délivrer un permis de construire si le projet ne respecte pas les règles du PLU, il vaut donc mieux y aller progressivement.

Les différents points qui peuvent entraver vos démarches de viabilisation 

Théoriquement, rien ne vous empêche de rendre votre terrain viable pour espérer en tirer un meilleur prix. Mais il faut prendre en compte certaines contraintes qui risquent fort de mettre à mal vos projets.

En consultant le PLU, vous allez pouvoir vous rendre compte de la constructibilité de votre bien, en fonction du zonage, mais aussi de sa taille et de sa position géographique précise. Toutes les contraintes édictées par le PLU doivent être prises en compte, c’est pourquoi il est conseillé de le consulter avant de viabiliser votre terrain. Si la surface constructible est trop faible, aucun projet ne pourra voir le jour dessus. De la même façon, si les habitations voisines sont très proches de votre terrain, il se peut que la mairie refuse, à plus long terme, le permis de construire. Même si votre terrain est en zone constructible et viable, vous n’êtes pas sûr de pouvoir le vendre comme vous le souhaitiez au début.

Une révision du PLU est toujours envisageable 

Si votre terrain n’est pas encore situé en zone constructible, ce qui serait un grand avantage pour vous, il vous est possible de monter un dossier pour convaincre la mairie de l’y placer au plus vite. Toutefois, préparez-vous à effectuer de nombreuses démarches qui n’aboutiront peut-être pas de manière positive. La meilleure solution est de confier cette tâche à un promoteur immobilier qui souhaiterai acquérir votre terrain. À l’aide de ses nombreuses connaissances, il pourra vous être d’une grande aide puisqu’il est habitué à réaliser ce genre de dossiers.

Tenez tout de même compte du fait que certaines zones sont intouchables. On entend par là que les zones naturelles préservées ne seront pas placées à l’urbanisation dans un futur proche. En revanche, si votre bien se trouve en zone agricole, vous avez peut-être une chance. Malgré tout, il faudra certainement des années avant que la mairie ne place votre terrain en zone à urbaniser puis en zone constructible. Vous pouvez au choix prendre votre mal en patience ou comme cela fut évoqué plus haut, tenter de faire modifier ou réviser le PLU.

Quand le terrain constructible est avant tout un terrain viable 

Vous l’aurez certainement compris maintenant, un terrain, pour être totalement constructible, doit avoir été viabilisé. Cela demande du temps et a un certain coût, qui peut être pris en charge par un promoteur immobilier.

Une fois que vous aurez réussi à faire placer votre terrain en zone constructible, vous pourrez commencer à dresser la liste de tous les raccordements nécessaires à sa viabilisation. Si vous faites équipe avec un promoteur qui a pour projet de faire construire des bâtiments intéressants pour la localité, autrement dit d’intérêt publique, il se peut que la mairie prenne en charge la viabilisation du bien.

Cette viabilisation touche plusieurs domaines : la téléphonie mobile, les raccordements à l’eau et à l’électricité, aux voies de circulation, en clair, tous les domaines indispensables à une construction sécurisée et optimale, mais aussi à une vie dans laquelle l’hygiène a une place importante. Le PLU, et autrefois le POS, a été mis en place pour préserver la qualité de vie des citoyens, en empêchant l’urbanisation sauvage. C’est en grande partie pour cela que vous devrez effectuer tous les raccordements nécessaires avant d’envisager de vendre votre terrain à une personne souhaitant faire construire dessus.

Viabiliser son terrain, une action qui peut être effectuée avec un peu d’aide

Que vous ayez besoin de rendre votre terrain viable ou constructible, cela va vous demander du temps et de l’énergie. En plus de cela, vous allez devoir faire face à des termes inconnus et parfois complexes à comprendre et les documents à remplir seront nombreux.

Pour vous seconder, vous pouvez faire appel à une entreprise spécialisée comme Comparateur-Promoteur.com dans la mise en relation de promoteurs et de particuliers vendeurs. En procédant ainsi, vous aurez à vos côtés un promoteur local qui connaît parfaitement la région et saura vous indiquer les chances de réussite de votre projet de viabilisation ou de révision du PLU.
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De plus, cela peut se révéler être un avantage indéniable, car non seulement le promoteur se chargera des dossiers et des expertises à votre place, mais en plus de cela, il risque bien de vouloir acquérir votre bien si jamais la réussite est au rendez-vous. Moyennant une remise pour service rendu, vous pourrez vendre terrain à un excellent prix et à un professionnel de confiance. En procédant ainsi, vous gagnerez en plus de cela du temps puisque ce professionnel connaîtra déjà tout des attentes des autorités locales ! Il n’y a que du positif dans le fait de vendre à un promoteur, alors pensez-y !