En France, les communes ne sont pas les seules à décider de l’urbanisation de leur territoire. Il est nécessaire de prendre en compte les directives de l’État en la matière, et ces dernières peuvent être différentes selon le bord politique du gouvernement. Bien que cela soit sujet à discussion, l’urbanisation est une affaire politique. Durant le siècle écoulé, divers partis et mouvements politiques français se sont succédé, et à chaque fois, il fut possible d’observer les opinions de chacun en fonction des décisions qui furent prises en ce qui concerne l’urbanisation du pays.
Si l’urbanisation est à ce point politique, c’est pour plusieurs raisons. Tout d’abord, notons que l’urbanisation va avoir un impact majeur sur le développement de certains secteurs industriels, par exemple, les fabricants de matériaux de construction seront ravis d’une politique d’urbanisation libre. En revanche, si jamais l’urbanisation est ralentie, cela peut mener à la disparition de certaines entreprises. En contrepartie, si l’urbanisation ralenti, cela signifie que des terres agricoles vont être préservées et ne seront pas transformées en zones à urbaniser. Les agriculteurs seront donc ravis d’une urbanisation revue à la baisse. Il demeure important de trouver le juste milieu, car les enjeux ne sont pas seulement économiques.
Une politique d’urbanisation va se baser sur différents critères. En effet, il faut tenir compte du développement démographique d’un pays pour décider de la meilleure manière de l’urbaniser. De plus, réglementer le développement des villes va être indispensable pour limiter les risques sanitaires, mais également le cloisonnement des populations. Cela peut sembler difficile à imaginer, mais sans une politique d’urbanisation stricte, des quartiers entiers seraient dédiés aux travailleurs pauvres, d’autres à la classe la plus aisée, etc. Certaines répondront que c’est déjà le cas, qu’il n’y a qu’à observer les différents quartiers de Paris pour s’en rendre compte. Dîtes-vous qu’en réalité, il est très simple de circuler de quartier en quartier, de ville en ville en France. Ce n’est pas le cas dans tous les pays du monde, certains appliquent une politique restrictive en matière d’urbanisation.
Depuis la fin de la Seconde Guerre mondiale, l’État met un point d’honneur à diriger l’urbanisation du pays. Divers documents existent afin de permettre à tous les citoyens de s’informer des possibilités qui s’offrent à eux. Si vous avez besoin de les connaître, vous pouvez vous rendre en mairie pour consulter le POS, le PLU, la carte commune ou encore le PLUi. Si aucun de ces documents n’existe, vous pourrez alors consulter le RNU, le document qui lie tous les autres entre eux. Si vous peinez à vous y retrouver parmi les indications présentes sur ce document, n’hésitez pas à collaborer avec un promoteur immobilier.
Sommaire
Le RNU en quelques mots
Ce document va pouvoir être analysé par quiconque en a besoin. En effet, il est disponible dans les mairies de France et sur Internet, tout du moins certaines parties. Dans ce document, vous trouverez les règles liées à l’urbanisation qui doivent être suivies, globalement, par les communes. En effet, chacune d’entre elles demeure libre en ce qui concerne son urbanisation, à partir du moment où elle respecte certaines données importantes. Il sera par exemple impossible de transformer certaines zones naturelles protégées en zones constructibles, cela irait à l’encontre des directives nationales.
Si le RNU a été instauré, c’est en grande partie pour les mêmes raisons que le POS. Ce dernier avait pour but de limiter l’urbanisation sauvage de chaque ville durant la période des Trente Glorieuses, le RNU avait le même rôle, mais à un niveau supérieur, c’est à dire national. Ce n’est pas pour autant que le RNU est plus important que les documents locaux tels que le POS ou le PLU. En effet, ces derniers vont être bien plus complets et précis, le RNU n’étant là que pour dicter les grandes lignes à suivre en matière d’urbanisation.
Un document qui va dicter quelques règles
Les documents comme le POS ou le PLU sont directement inspirés du RNU, c’est à dire que si les mairies demeurent libres sur certains points, elles doivent tout de même respecter quelques règles. C’est notamment en ce qui concerne la préservation des monuments historiques et nationaux que le RNU est important. Il va en effet dresser la liste des lieux à préserver, et si jamais un permis de construire est octroyé malgré les directives du RNU, les voisins pourront déposer un recours s’appuyant sur les données du Règlement National d’Urbanisme
Le RNU est important au niveau local, surtout en ce qui concerne la délivrance de permis de construire. La mairie peut refuser d’en délivrer un en se basant sur les données du RNU. Les citoyens peuvent en faire de même s’ils souhaitent déposer un recours. Le Conseil d’État peut également utiliser le RNU pour faire retirer un permis de construire octroyé par une mairie qui n’aurait pas prêté attention aux interdictions du RNU. Ce dernier n’est pas le document le plus complet en ce qui concerne les zones, ne distinguant que les zones constructibles de celles qui ne le sont pas, outre quelques exceptions. Les zones dangereuses sont quant à elles notifiées clairement, afin que les mairies ne soient pas tentées d’octroyer un permis de construire en faisant fi des règles primordiales de sécurité.
Des communes qui s’appuient principalement sur le RNU
Bien que ce soit rare, on trouve encore des communes qui ne disposent pas d’un POS ou d’un PLU. Par conséquent, un propriétaire ou un promoteur désireux de connaître les règles liées à l’urbanisation de la ville devra s’appuyer sur les notions présentes dans le RNU, qui demeure plus complet que la carte communale. Il faudra toutefois prendre le temps d’avoir un entretien avec les personnes travaillant à la mairie afin d’obtenir des précisions, car le RNU ne possèdent que des règles nationales, qui doivent parfois être complétées au niveau local.
Il est difficile de contourner les règles présentes dans le RNU, pour la simple et bonne raison que ce sont des règles nationales et donc intouchables. Vous devrez dans tous les cas vous assurer que votre terrain est viable, comme cela serait exigé par le PLU. Les raccordements d’eau et d’électricité doivent avoir été réalisés, et le terrain doit être accessible facilement à l’aide d’un véhicule motorisé.
La mairie sera la seule à être en mesure de vous indiquer les règles secondaires à respecter. Celles-ci peuvent concerner le style architectural des bâtiments qui seront prochainement construits, la distance à respecter entre les habitations ou encore la hauteur maximale des constructions. Certaines villes possèdent des quartiers classés, il ne faut donc pas qu’un bâtiment d’aspect trop moderne vienne y prendre place. La mairie va vous informer de tout cela avant que vous ne preniez la peine de constituer le dossier lié à la demande de permis de construire. Cela vous évitera de perdre du temps pour rien.
Une urbanisation qui doit être contrôlée
Vous vous demandez peut-être pourquoi il est si important de réguler l’urbanisation. Pour comprendre les enjeux liés au RNU et même au POS, il faut se plonger plus d’un demi-siècle en arrière. À cette époque, la croissance démographique est des plus importante, ce qui entraîne une forte demande de logements. Les entreprises, grâce à la croissance économique, cherchent à s’étendre et désirent faire construire des usines et autres bâtiments professionnels. Il ne faut pas oublier non plus que dans la période d’après-guerre, il est nécessaire de reconstruire de nombreuses villes, en partie détruites par les bombardements. C’est pour éviter que les bâtiments ne soient construits n’importe où que le POS et le RNU ont vu le jour. L’idée était d’éviter que des logements insalubres et non sécurisés soient construits et que des quartiers entiers servent à loger les populations les plus pauvres. Le temps du décloisonnement social était arrivé et il paraissait évident qu’il fallait, pour qu’il réussisse, qu’une politique stricte en matière d’urbanisation soit menée.
Une échelle de lecture complexe à analyser
Comprendre le RNU n’est pas une mince affaire, surtout lorsqu’il faut effectuer une double lecture avec le POS ou le PLU. Il peut s’avérer nécessaire d’étudier différentes sources afin de les comparer, même si dans l’absolu, le PLU demeure le plus fiable, suivi du POS et enfin du RNU. Le souci principal de ce dernier est son manque de clarté, difficile, à la première lecture, de comprendre si son terrain se trouve en zone à urbaniser, non constructible ou urbaine. Ces dernières sont nommées Parties Actuellement Urbanisées sur le RNU mais portent un autre nom sur les autres documents.
Important :
Si vous ne vous y connaissez pas en immobilier ou en documents d’urbanisme, il peut se révéler avantageux de faire appel à un promoteur immobilier. Ce professionnel qualifié saura vous conseiller et surtout lire et analyser les documents tels que le RNU, le POS ou le PLU. Il pourra, si besoin faire des demandes d’informations complémentaires à la mairie.
Le RNU, un document qui permet des écarts
Les PAU ne sont pas toujours représentées correctement sur le POS ou le PLU, ce qui entraîne des questionnements de la part des propriétaires. Si un terrain est indiqué comme étant en zone constructible sur le PLU mais ne figure pas parmi les PAU du RNU, comment faire ? La mairie est autorisée à octroyer des dérogations aux propriétaires qui souhaitent étendre un bâtiment déjà présent sur un terrain qui serait mal référencé.
En ce qui concerne les terrains qui ne sont pas encore aménagés, il se peut qu’une dérogation soit offerte selon les circonstances. Par exemple, si le propriétaire vend à un promoteur qui désire mettre en place un projet d’utilité publique, comme des logements sociaux ou des commerces, il se peut que le permis de construire soit délivré tout de même.
Quels documents consulter si le RNU n’est pas disponible ?
Vous l’aurez compris, le RNU n’est pas le document que l’on trouve en premier dans une mairie. En premier lieu, vous pourrez certainement lire le PLU, voire même le PLUi, les deux documents les plus récents en matière d’urbanisation locale. Ces deux documents peuvent être consultés en mairie ou dans un centre d’impôts, mais aussi sur Internet. Vous ne pourrez certes pas consulter toutes les informations, mais vous aurez alors accès à la plupart des plans qui vous sont indispensables.
La carte communale est également un document disponible en mairie. Vous le consulterez en dernier recours car il demeure très succinct et ne vous apportera que peu de données importantes.
En résumé :
Retenez que le RNU n’est pas le document de référence principal, il sert essentiellement à encadrer l’urbanisation globale du pays, mais en aucun cas ne peut remplacer les informations délivrées par le PLU ou tout simplement la mairie. N’hésitez pas à demander des précisions à cette dernière si vous avez des doutes sur quoi que ce soit. Si le RNU demeure important, c’est surtout au niveau de la préservation de zones naturelles sensibles ou de zones dangereuses, qui seront, elles, reprises par les documents comme le POS, le PLU ou la carte communale.
Pour lire tous ces documents, n’hésitez pas à prendre contact avec un promoteur, qui sera peut-être même intéressé par votre bien. Si besoin, faites appel à une agence qui vous mettra en relation avec un promoteur de votre région.