Qu’est-ce que la division foncière ?

Il devient de plus en plus difficile, dans certaines zones, de trouver des terrains à bâtir. De plus, les différents documents d’urbanisme encadrent strictement les nouvelles constructions immobilières, ce qui signifie que par exemple, trouver un terrain constructible en zone urbaine relèvera du parcours du combattant. L’étalement des villes est maîtrisé par le Plan Local d’Urbanisme ou encore par le Règlement National d’Urbanisme, ce qui fait que les terrains libres sont rares et chers. 

Afin de créer de nouveaux terrains pouvant accueillir des projets immobiliers, la division foncière a été autorisée. Ainsi, en respectant différents critères, naturellement, vous pourrez détacher une partie de votre parcelle et la vendre. Cela sera par exemple très avantageux si vous disposez d’une grande propriété ou encore si au fil des années vous avez fait l’acquisition de parcelles voisines qui aujourd’hui forment une unité foncière, terme que nous approfondiront par la suite. 

division fonciere

La division foncière permet de proposer sur le marché de nouveaux terrains constructibles, qui pourront ainsi être achetés par des particuliers comme par des promoteurs. La crise du logement, en France, date de plusieurs années déjà et il est primordial de construire de nouveaux bâtiments pouvant accueillir des appartements. Des lotissements peuvent également être envisagés sur les terrains les plus vastes. La division foncière sert à la fois les intérêts des propriétaires et ceux de l’État qui voit là une façon simple de lutter contre la pénurie de logements. 

Avant la division, l’unité foncière 

Avant de diviser un bien foncier, encore faut-il avoir connaissance de l’unité foncière. Diviser un terrain n’est pas une procédure simple et il convient de prendre connaissance de toutes les subtilités qui existent. Par exemple, il faut savoir que le terrain sur lequel se trouve votre propriété d’un point de vue cadastral n’est potentiellement pas le seul à prendre en compte au moment de réaliser une division foncière si les parcelles voisines vous appartiennent également. 

Qu’est-ce que l’unité foncière ? 

Pour mieux comprendre le principe de l’unité foncière, il peut être intéressant de procéder à la lecture de cette partie tout en ayant sous les yeux ou en tête le plan cadastral de votre commune, ou tout du moins la partie où se trouve votre ou vos parcelle(s). 

Si vous possédez une parcelle bien visible sur le cadastre et non rattachée à d’autres parcelles vous appartenant, c’est cette parcelle qui constitue l’unité foncière. En revanche, il est important de noter que si vous possédez plusieurs parcelles toutes voisines les unes des autres, elles forment ensemble une unité foncière, indépendamment du fait que vous ayez fait l’acquisition de chacune d’entre elles à plusieurs années d’intervalle. Ainsi, vous devez savoir que pour vendre une seule de ces parcelles, vous devrez suivre la procédure de division foncière, même si d’un point de vue cadastral, il n’y a aura pas de division. 

Les cas dans lesquels la liberté de division est entravée 

Dans certains cas bien précis, vous ne serez pas libre de procéder à la division foncière de votre unité comme bon vous semblera. En effet, des restrictions existent afin de protéger les zones naturelles par exemple. 

Ainsi, vous devrez en premier lieu vous assurer de disposer de l’accord de la Commission départementale d’aménagement foncier, et ce même si vous n’êtes pas soumis au régime évoqué précédemment.

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Si vous ne soumettez pas cette demande et réalisez une division foncière tout de même, celle-ci pourra être annulée jusqu’à 30 ans après qu’elle ait été réalisée. Il convient donc de prendre le temps de suivre toute la procédure afin de ne pas avoir de mauvaise surprise par la suite.

Par ailleurs, si la parcelle que vous souhaitez diviser se trouve dans une zone naturelle, zone présente sur les documents d’urbanisme, il vous faudra suivre une procédure spécifique, la division devant alors être précédée d’une non-opposition à déclaration préalable, autrement, l’acte ayant entraîné la division foncière pourra être annulé sous cinq ans.  

Des règles applicables dans tous les cas de figure 

Même si vous n’avez pas besoin d’obtenir une autorisation avant d’entamer la procédure de division foncière, vous devrez toutefois respecter certaines règles. Ces dernières vont avoir pour but de limiter les ventes de terrains insalubres par exemple. 

Ainsi, il faudra que votre parcelle respecte une superficie minimale, notamment si un assainissement autonome est nécessaire, dans le cas où le terrain ne serait pas relié aux différents réseaux publics d’assainissement. Par ailleurs, de la même façon que si vous deviez demander un permis de construire, vous devrez veiller à respecter les différentes règles présentes dans les documents d’urbanisme. Ainsi, il ne sera pas possible de faire construire à proximité de certains monuments historiques ou encore de paysages et panoramas d’exception. Si votre terrain est situé dans une zone qui présente un intérêt écologique important, il se peut également que la division foncière ne soit pas autorisée, ou bien que les constructions ne le soient pas par la suite. Il s’agit d’une décision prise au cas par cas, notamment en fonction du projet immobilier lié à la division foncière. 

Par ailleurs, n’oubliez pas que si la parcelle que vous souhaitez diviser n’est pas viable, le projet sera également remis en question. 

Les différentes étapes d’une division 

Pour réaliser une division foncière, aussi simple soit-elle, vous devrez respecter certaines étapes afin que tout soit fait légalement. Ainsi, la division ne pourra pas être contestée dans les années à venir. On note trois aspects différents dans une division de terrain, à savoir physique, cadastral et administratif. 

La division physique 

Pour que la division foncière soit acceptée et effective, il faut avant tout prendre en considération les caractéristiques physiques de la parcelle. En effet, certains accès devront faire l’objet d’une servitude, comme par exemple l’accès au terrain. Plus concrètement, si la parcelle que vous souhaitez vendre est accessible grâce à un chemin passant sur le terrain que vous conservez, il vous faudra établir un acte contenant constitution de servitude. Cela sera défini dans l’acte de vente validé par le notaire. Il en va de même pour les canalisations qui desservent à la fois la propriété que vous conservez et le terrain que vous vendez. 

Naturellement, il faudra définir les différentes modalités liées à chaque servitude, c’est devant le notaire qu’il sera nécessaire de les expliciter et de les définir, notamment au moment de signer l’acte de vente. 

En prenant le temps de définir les servitudes avec précision, vous facilitez la tâche de vos futurs voisins qui pourront alors se projeter plus facilement dans le futur. 

La division cadastrale 

Une fois que vous aurez défini les servitudes nécessaires pour la division du terrain, il vous faudra alors faire appel à un géomètre-expert afin qu’il établisse les plans précis de la division. Pour cela, il va s’appuyer sur le plan cadastral et réaliser des mesures physiques précises sur le terrain. En plus de cela, sur les plans qu’il va dessiner, il fera apparaître les futurs accès au terrain et les réseaux qui devront être installés en plus de ceux existants déjà. Vous l’aurez compris, cela va de pair avec les servitudes abordées ci-dessus. 

Par ailleurs le géomètre-expert va avoir un autre rôle : celui de dresser un document d’arpentage. En effet, une fois que la division sera effective, la parcelle perdra son numéro sur le plan cadastral. La parcelle cédée et celle demeurant en votre possession obtiendront chacune un nouveau numéro sur le plan cadastral puisqu’elles seront distinctes. 

Notez également que le géomètre-expert va baliser le terrain, pour que vous comme le futur acheteur puissiez vous rendre compte des limites réelles de la parcelle qui va être cédée. 

La division administrative 

Afin que la division soit légale, il vous faudra obtenir une autorisation d’urbanisme, qui peut être de deux types différents : un arrêté de non-opposition à déclaration préalable de division ou bien un permis d’aménager. 

Le second cas est observé lorsque vous souhaitez vous défaire de plusieurs lots à bâtir, si des voies d’accès doivent être réalisées, ou encore si des espaces communs vont être mis en place. De plus, si les lots sont situés dans une zone classée ou sauvegardée, il vous faudra également obtenir ce permis. Autrement, seule la déclaration préalable sera nécessaire. 

Pour obtenir l’autorisation adéquate, il vous faudra constituer un dossier comprenant notamment les plans du géomètre. Ce dossier sera alors remis à la mairie qui étudiera les données et rendra sa décision par la suite. Dans le cas de la déclaration préalable, la mairie dispose d’un mois pour instruire le dossier, en revanche, pour un permis d’aménager, elle disposera de trois mois. 

Une fois l’autorisation de division en votre possession, elle devra être affichée sur le terrain durant deux mois, au minimum. Pendant ce laps de temps, vos voisins pourront potentiellement déposer un recours à l’encontre de votre autorisation, notamment devant la mairie, en se basant sur les données présentes dans les documents d’urbanisme. 

Pour éviter que qui ce soit ne conteste l’affiche, pensez à le faire constater par un huissier de justice. 

Comment procéder en cas de division de terrains à bâtir ? 

Si la parcelle que vous souhaitez diviser est constructible, cela signifie que vous devrez suivre une procédure spécifique aux terrains à bâtir. On note deux procédures en ce qui concerne les opérations de lotissement. 

Le permis d’aménager 

C’est en se référant à l’article R. 421-19 que l’on peut prendre connaissance des cas dans lesquels le permis d’aménager est nécessaire. Ainsi, on peut rapidement voir que les divisions qui permettent la création de plusieurs terrains à bâtir devront faire l’objet d’une demande de permis d’aménager. En plus de ce critère s’ajoute le fait que des voies de circulation, des espaces ou encore des équipements communs à deux terrains doivent être construits. 

Plusieurs professionnels vont devoir se pencher sur la question afin de définir la procédure à suivre. Il faudra ainsi prendre contact avec un intégrant paysagiste, un spécialiste de l’environnement, un urbaniste ou encore un spécialiste VRD afin que l’opération se déroule dans les meilleures conditions. L’idéal est de faire appel à un professionnel qui supervisera tous les autres afin de vous décharger, comme un architecte par exemple, ou encore une géomètre-expert ou un aménageur-lotisseur. 

La nécessité de faire appel à une équipe pluridisciplinaire est justifiée par le fait que le dossier à constituer dans le cadre d’une demande d’aménagement est complexe et demande de nombreuses données diverses, à savoir des plans, des expertises, une notice de présentation du projet d’urbanisation, une autre liée à l’insertion dans le site mais aussi des dossiers liés à l’impact sur l’environnement et la biodiversité de ce projet d’aménagement. 

La déclaration préalable 

En ce qui concerne la déclaration préalable, elle est définie par l’article 442-3 du Code de l’Urbanisme. Pour faire simple, tous les projets qui ne répondent pas aux critères liés à l’obtention d’un permis d’aménagement sont considérés comme étant rattachés à la déclaration préalable. 

Autrement dit, ce sont les divisions simples, c’est à dire avec un seul terrain détaché, qui sont concernées. La procédure va être grandement simplifiée et allégée mais il vous faudra tout de même fournir un plan topographique du périmètre du terrain ou encore une notice descriptive et un plan de situation. L’avantage de la demande de déclaration préalable, c’est qu’elle va être instruite en moins d’un mois. 

Une procédure de division de lotissement qui n’est pas toujours applicable 

Il arrive que les deux procédures abordées précédemment ne puissent pas être appliquées. 

Cela concerne les situations dans lesquelles le projet de construction est déjà connu puisque ayant fait l’objet d’un permis de construire ou encore si la zone détachée a déjà été l’objet d’une autre procédure d’aménagement. Toutefois, il n’est pas autorisé de réaliser une demande de permis de construire valant division seulement dans le but de ne pas se contraindre à la procédure de lotissement. 

Par ailleurs, si l’acquéreur de la surface cédée est la collectivité et que le projet est d’intérêt public, encore une fois, la procédure de division de lotissement ne s’applique pas. 

Enfin, si sur le terrain détaché se trouve déjà un bâtiment qui n’est pas destiné à être détruit, la procédure ne s’applique pas non plus.