Maintenant que le dossier relatif à la demande de permis de construire est complet, vous pensez peut-être que le plus dur est fait et que tout va ensuite aller très vite. Si la première partie est vraie, il ne faut pourtant pas croire que la demande va obligatoirement être acceptée par la mairie. De plus, quelques obstacles peuvent encore se dresser sur votre chemin avant que le promoteur ne puisse commencer les travaux et par la même occasion, vous payer ce qu’il vous doit.
Un dossier de demande de permis de construire est très complexe à remplir, il faut parfois plusieurs semaines à un promoteur pour le compléter, si ce n’est pas plus. C’est à ce moment où il faut négocier au mieux les conditions suspensives, qui risquent de se retrouver dans la promesse de vente que vous allez signer. Pour rappel, une clause suspensive est une condition qui doit être levée pour que le promoteur accepte d’acheter votre terrain. Elle est là pour le protéger et lui éviter d’avoir à vous verser une indemnité d’immobilisation
Sommaire
Le dépôt du permis de construire en mairie
Dans le précédent article traitant du permis de construire, nous en étions restés au moment où le promoteur a enfin réuni toutes les pièces du dossier. À partir de ce moment-là, le dossier va pouvoir être déposé dans la mairie dont dépend le terrain sur lequel le projet va prendre place. Plusieurs exemplaires doivent être fournis à la mairie, 4 en théorie, mais ce chiffre peut être plus important selon la localité. Il existe par exemple des zones soumises à un avis de la part de l’Architecte des Bâtiments de France, qui devra également disposer de quelques exemplaires.
Le dossier va être soit envoyé en recommandé, ce qui est plus simple si la mairie se trouve à de nombreux kilomètres, soit être remis en mains propres, une action souvent privilégiée par les promoteurs locaux, qui connaissent la plupart du temps déjà les autorités locales.
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Une réponse qui va prendre quelques mois à arriver
On compte en moyenne 3 mois avant que la mairie ne donne sa réponse, qu’elle soit positive ou négative. Si jamais le projet doit faire l’objet d’une expertise de la part de l’Architecte des Bâtiments de France, cela va demander environ 6 mois, ce qui n’est pas négligeable. Pour savoir si le projet de votre promoteur devra ou on passer devant cette commission, il vous suffit de vous renseigner quant à la présence de monuments historiques sur votre terrain ou à 500 mètres à la ronde. Si à l’origine vous n’aviez pas conscience de la nécessité de cette démarche, il se peut que la mairie vous fasse parvenir un document par lettre recommandée afin de vous informer, ou dans le cas d’une vente à promoteur, ce dernier, des nouveaux délais à prévoir avant l’obtention d’une réponse.
Une fois que les autorités compétentes auront examinés le dossier, elles vont pouvoir rendre leur verdict. Si le dossier correspond aux normes réglementaires, qui sont pour la plupart indiquées sur le PLU, la demande est acceptée et le permis de construire est délivré. Dans le cas contraire, il faudra que le promoteur présente un nouveau dossier en tenant compte des anomalies détectée au sein de la première demande. Selon les clauses suspensives présentes dans la promesse de vente, le promoteur peut alors décider de continuer en modifiant son projet ou au contraire de laisser tomber s’il en a la possibilité.
Quels sont les événements qui vont suivre la réponse de la mairie ?
Une fois que le permis de construire a été délivré, le promoteur peut commencer les travaux, il dispose au maximum de trois ans pour activer le permis. Toutefois, il va certainement patienter trois mois avant de commencer, attendre que le permis soit purgé étant souvent conseillé.
Bon à savoir :
Une fois que le chantier va être lancé, le promoteur n’aura pas le droit de le laisser à l’arrêt pendant plus d’un an. Si une telle situation devait se produire, il doit être en mesure de justifier cet arrêt des travaux en apportant des preuves d’avancées significatives et importantes. Si jamais le constructeur se rend compte que les travaux ne pourront commencer dans les délais impartis, il est possible pour lui de demander une prolongation du permis de construire, au plus tard deux mois avant la fin de validité du permis.
Si jamais le permis de construire a été refusé au promoteur, plusieurs choix s’offrent à lui. Il peut :
- Faire une demande de recours gracieux auprès de la mairie en espérant que son projet soit finalement validé. Ensuite, si le recours est refusé, il lui est possible de contacter le tribunal administratif qui pourra à son tour évaluer le dossier et contraindre la mairie à accepter de délivrer le permis de construire. Pour cela, le promoteur doit être certain d’être dans son bon droit et de bonne foi, ses arguments devant être suffisamment solides pour potentiellement convaincre le tribunal.
- Réaliser une nouvelle demande en tenant compte des points qui ont compromis la réussite de la première demande. Parfois, seuls quelques détails doivent être modifiés, et il vaut alors mieux faire une nouvelle demande que de faire un recours, cela prend moins de temps.
S’il en a la possibilité, le promoteur va peut-être tenter de se dégager de la vente, vous devrez alors trouver une raison valable pour le convaincre de continuer à faire affaire avec vous.
Un affichage obligatoire et des recours à prévoir
Dans cette partie, nous partons du principe que la demande de permis de construire a été acceptée. Vous et le promoteur êtes à deux doigts de signer la vente officielle du terrain, mais avant cela, quelques obstacles peuvent encore se dresser. Les voisins peuvent en effet émettre des recours à l’encontre de votre permis de construire dès lors que celui-ci sera affiché. Ce dernier point est obligatoire, vous devez avertir vos futurs voisins de la construction à venir afin qu’ils puissent, si besoin, émettre des objections.
Les voisins vont avoir deux mois à compter de la date d’affichage du permis de construire pour déposer un recours. Cela consiste en une objection qui doit être prouvée par des éléments concrets. Par exemple, si le projet à venir porte préjudice à leur bien-être, ils peuvent tenter de faire annuler le permis de construire. De même, si la nouvelle construction fait perdre de la valeur à leurs propres biens, ils vont également tenter d’empêcher les travaux. Ne vous inquiétez pas, dans le cas contraire, ils ne diront absolument rien et se contenteront d’apprécier la plus-value qui va donner de la valeur à leur bien, si les nouveaux bâtiments accueillent des commerces de proximité par exemple.
Attention :
Pour éviter qu’une telle situation ne se produise et repousse encore une fois le début des travaux, faites-en sorte de toujours dialoguer ouvertement avec les futurs voisins du projet. Ainsi, vous pourrez avertir le promoteur des améliorations et changements à effectuer sur les plans afin d’éviter de perdre trop de temps et d’entretenir de mauvaises relations avec le voisinage.
La mairie ne peut vous enlever votre permis de construire sans une raison valable, or, si dans les trois mois près l’attribution du permis, elle se rend compte qu’un élément n’est pas valable voire même est illégal au sein du dossier, elle peut contacter le tribunal administratif et le lui transmettre. Si jamais ce tribunal estime que le dossier relatif à la demande de permis de construire n’était pas recevable en l’état, il peut contraindre la mairie à retirer le permis de construire au promoteur.
En ce qui concerne l’affichage sur le terrain où le projet va prendre place, il doit respecter quelques règles. Tout d’abord, il doit être affiché deux mois avant le début des travaux, pour laisser le temps aux voisins de déposer un recours. Ensuite, il doit contenir de nombreuses informations, comme la date d’obtention du permis de construire, le bénéficiaire, la nature des travaux mais aussi le numéro du dossier. La présence d’un architecte et le cas échéant, son nom, doivent être notifiés. Enfin, en ce qui concerne la construction en elle-même, elle doit être rapidement définie, notamment en indiquant la future nature du bâtiment, sa surface de plancher et la superficie du terrain. Un encart spécial sera dédié à l’arrêté municipal qui vous octroie le droit de construire sur ce terrain. Le panneau doit impérativement demeurer sur le terrain durant tout le temps des travaux.
Définitivement, une vente à un promoteur est un véritable parcours du combattant. Même si vous n’aurez, de votre côté, pas besoin de vous occuper de ces formalités, il est préférable que vous soyez au courant de ce que s’apprête à réaliser le promoteur. Cela vous permet de négocier avec lui au niveau des clauses suspensives, en plus de vous donner une idée du temps nécessaire à l’obtention du permis, qui constitue en quelques sortes la dernière étape de la vente, mais peut-être également la plus compliquée.