Un permis de construire qui peut faire l’objet de recours abusifs

Parfois, les recours contre un permis de construire sont justifiés mais dans d’autres cas, il s’agit de recours abusifs. Cela représente un vrai cauchemar pour les promoteurs immobiliers. Il arrive malheureusement que certains projets immobiliers représentent un problème majeur pour les voisins qui vont alors déposer un recours afin que la mairie retire le permis de construire. Cette situation n’est pas obligatoire, certains projets vont se dérouler sans encombre tandis que d’autres vont faire l’objet de recours abusifs. Cela vous semble peut-être invraisemblable, et pourtant, il faut savoir que certaines personnes n’hésitent pas à se faire de l’argent en déposant des recours. Pour les annuler, elles demandent une certaine somme au promoteur en charge du projet.

Si un tiers va se permettre de déposer un recours pour une raison superflue, c’est en grande partie parce qu’il sait pertinemment que le promoteur va avoir tendance à payer. En effet, le moindre recours signifie des années de procédures coûteuses et pendant ce temps, le projet va rester au point mort. Potentiellement, le promoteur va alors perdre des dizaines de milliers d’euros puisqu’il ne pourra pas livrer les bâtiments dans les délais prévus, et c’est là-dessus que vont jouer les tiers. Fort heureusement, le promoteur n’est pas obligé de subir la situation. Il dispose en effet de nombreux outils juridiques afin de stopper les plans des tiers. Des lois ont été mises en place afin de limiter les abus de la part des voisins, il existe dorénavant des critères précis en ce qui concerne les recours, car la mairie peut également se retrouver perdante si un projet prend du retard.

Ces démarches qui vont sécuriser le permis de construire

La tactique employée par la majorité des promoteurs est d’afficher le permis de construire nouvellement acquis sur le terrain du projet et d’attendre que le délai de deux mois soit écoulé pour que le permis de construire soit purgé. Au bout de ces deux mois, les tiers ne peuvent plus déposer de recours et les travaux peuvent commencer en toute sécurité, ou presque puisque la mairie peut encore réaliser des démarches auprès du tribunal administratif pour stopper la procédure, mais il s’agit là d’un autre débat.

Pourtant, il vaudrait mieux pour le promoteur qu’il prenne les devants et se prépare en amont à discuter avec les voisins du projet. Il est en effet plus agréable pour ces derniers d’être mis au courant du projet à venir autrement que par l’affichage du permis de construire. On peut tout à fait comprendre leur désarroi, surtout qu’ils n’auront pas de plans sous les yeux pour visualiser le projet et devront se contenter des informations présentes sur le document affiché, ce qui peut être frustrant et source d’incompréhension.

Par ailleurs, avant même que le permis ne soit accordé, il peut se révéler de bon ton pour le promoteur de prendre rendez-vous avec les décideurs, qui pourront ainsi indiquer au professionnel de l’immobilier les risques qu’il encoure avec ce projet. Les membres du conseil municipal sont par exemple très au courant de l’avis des voisins d’un projet et pourront donc être d’une grande aide à un promoteur.

Enfin, le promoteur n’est pas sans se poser de questions, surtout au niveau du relationnel qui, même s’il fait partie intégrante de son métier, peu parfois lui échapper. Pour éviter cela, mieux vaut pour lui comme vous de vous entourer d’un réseau de conseillers qui pourront vous épauler en cas de coup dur. Par ailleurs, en tant que propriétaire du terrain, vous connaissez très certainement vos voisins, il serait peut-être bien pour la réussite du projet que vous discutiez régulièrement avec eux afin d’en apprendre plus sur leurs intentions et leurs revendications/demandes.

 

Comment se déroule un recours contre un permis de construire ?

Un recours n’est possible que dans un laps de temps déterminé à l’avance par l’article R 490-7 du Code de l’Urbanisme, afin que le promoteur puisse ensuite entamer les travaux sereinement. Les deux mois de délai sont calculés à partir de la date la plus tardive entre l’affichage en mairie et l’affichage sur le terrain du permis de construire. Une fois les deux mois écoulés, le tiers ne peut plus agir, seule la mairie le peut encore.

Deux critères vont être pris en compte pour évaluer la recevabilité du recours. Le tiers lésé va devoir justifier son recours, il doit être dans un intérêt personnel uniquement, et direct. De plus, il faut que l’argument soit suffisamment important pour que l’association de Défense puisse prendre en charge le dossier.

De très nombreux motifs peuvent servir de base à un recours, nous ne pouvons tous vous les lister, mais la plupart du temps, le voisin qui se trouve lésé va mettre en avant un vice de forme, une erreur d’interprétation du PLU ou de tout autre document ayant servi à la définition des limites du projet ou encore une fraude. Cette dernière va être plus communément nommée corruption et peut servir à arrêter le projet durant de longues années tant elle va être analysée par la justice.

Le promoteur va immédiatement être mis au courant du fait qu’un recours a été déposé puisque le tiers à l’obligation de le faire.

Un recours devant le Tribunal Administratif

Une fois que la procédure va être engagée, mieux vaut s’armer de patience, que ce soit du côté du promoteur comme de celui du tiers lésé. En effet, il faut savoir que les procédures vont se révéler très longues, bien que l’issue soit souvent la même. Il est rare de voir un promoteur être obligé d’abandonner son projet si le tiers était de mauvaise foi et qu’il n’est pas en mesure d’appuyer ses arguments avec des preuves solides. En revanche, s’il s’avère qu’un excès de pouvoir est à l’origine du permis de construire, il se peut fortement que le tribunal tranche en faveur du tiers et que le promoteur doive abandonner son projet.

Si le tiers ne parvient pas à obtenir gain de cause, il va bien souvent faire appel du jugement, ce qui signifie que le dossier va de nouveau être instruit. Pendant ce temps-là, le projet du promoteur n’avance surement pas et plusieurs solutions s’offrent à lui. Il peut trouver un accord à l’amiable avec le tiers, qui ne fera pas appel par la suite en sachant très bien que de toute façon il va perdre. La seconde solution est de laisser les recours s’épuiser, mais le temps perdu va être colossal et se compte en années. Enfin, la solution la plus radicale pour le promoteur est de laisser tomber le projet de manière définitive. Il faut savoir que tout l’argent qu’il aura engagé jusque-là sera alors perdu, ce qui peut être fort problématique pour le promoteur.

Le Tribunal de Grande Instance, l’option numéro 2

Il est possible pour le tiers lésé de saisir le Tribunal de Grande Instance, qui statuera principalement sur une action qui ne serait pas en concordance avec le PLU. Le tiers doit pouvoir prouver ce manquement, les conséquences qui en découlent et le lien entre les deux.

Les recours possibles sont très longs par la suite, si le tribunal ne peut statuer officiellement sur le dossier, il sera dans l’obligation de faire appel au Juge de Fond, et la procédure durera des années.

Quelles conséquences pour un promoteur qui continue ses travaux malgré un recours ?

Pour que le promoteur soit obligé d’interrompre les travaux, il faut qu’un sursis à exécution ait été ordonné par le juge. En dehors de cette situation, le promoteur peut tout à fait décider de continuer les travaux, sous peine de devoir tout détruire par la suite, tout dépend des circonstances. Un promoteur qui se sait définitivement dans son bon droit aura plus tendance à continuer d’avancer qu’un promoteur qui commencera à douter. Le fait de recevoir des conseils avisés est une excellente manière de prendre sa décision.

Si jamais, une fois que les travaux sont achevés, la justice décide que le recours est recevable, plusieurs situations peuvent alors se produire. Le promoteur peut être amené à verser des indemnités compensatoires au tiers qui a déposé un recours, mais il peut également être exigé de lui qu’il rende au terrain sur lequel a pris place le projet son aspect initial.

La plupart du temps, c’est une indemnité qui sera versée au tiers, car les bâtiments seront alors pour la plupart déjà habités. En fonction des éléments qui seront retenus, le montant des indemnités sera plus ou moins important. Les éléments retenus pour déterminer ce montant sont principalement le trouble de la jouissance, la perte de luminosité, l’enclavement et l’atteinte à l’environnement. En théorie, le bâtiment ne sera que rarement détruit, ce qui peut pousser les promoteurs à continuer les travaux, mais le coût des indemnisations peut vite devenir très important, ce doit donc être prévu dans le budget global.

Le pouvoir du promoteur

Le promoteur a tout à fait le droit de riposter face aux recours abusifs qui ne sont déposés que dans l’optique de gagner de l’argent sans que des arguments solides ne viennent consolider le dossier. Des lois viennent soutenir le promoteur et l’assurer de ses droits.

Il peut parfaitement assigner en justice la personne à l’origine du recours et demander des dommages et intérêts liés aux différents retards sur le chantier. Cela peut parfois être une menace si puissante que le tiers abusif va alors retirer son recours. Cela fonctionne très bien dans le cas où le promoteur sait qu’il est dans son droit.

S’il attend la fin du procès, deux solutions vont être envisageables de son point de vue :

• Tout d’abord, il pourra, s’il remporte le procès, demander des dommages et intérêts qui seront calculés en fonction du préjudice subi. Rares sont les demandes qui aboutissent car le tribunal concerné va évaluer la légitimité des arguments du tiers et ils doivent être clairement abusifs pour déboucher sur des dommages.
• En revanche, dans le cas où le promoteur perd le procès et se voit retirer son permis de construire voire même dans l’obligation de dédommager le tiers, il peut parfaitement se retourner contre la mairie qui lui a octroyé le droit de construire.

Un procès entre le promoteur et la mairie

Si le Juge Administratif estime que selon la loi, l’État est redevable au promoteur de dommages et intérêts, il pourra fixer un montant en fonction de divers éléments. La perte financière doit être avérée du côté du promoteur pour qu’il puisse bénéficier d’un dédommagement. La procédure va durer des années, cela signifie que si le promoteur a dû verser des dommages et intérêts au tiers lors du précédent procès, cet argent devra provenir de ses propres comptes, il ne pourra compter sur le dédommagement de l’État à ce moment-là.