À la suite d’un démarchage réalisé par de nombreux promoteurs immobiliers, vous avez reçu plusieurs propositions d’achat de votre maison ou de votre terrain. Cependant, vous commencez à vous perdre et à vous poser de nombreuses questions : « c’est quoi une proposition d’achat ? Dois-je le signer ? Si je vais le signer, est-ce que je suis engagé ? »
Voici tout ce qu’il faut savoir sur la proposition d’achat et les pièges à éviter !
Sommaire
Définition d’une proposition d’achat d’un promoteur
Appelée également « offre d’achat » ou « promesse unilatérale d’achat », la proposition d’achat correspond au prix de votre bien sur lequel un promoteur immobilier serait prêt à l’acheter dans un délai bien défini, même s’il n’a pas la garantie que votre maison ou votre terrain lui sera vendu. En effet, cela peut être verbal ou formalisé par écrit. Pour ce dernier, il s’agit d’un courrier qui vous est adressé et qui marque la volonté du promoteur à acheter votre bien à un prix inférieur ou égal au prix indiqué.
Si cette offre d’achat est verbale, elle n’a pas de valeur juridique et donc, n’engage en rien le propriétaire foncier. Par contre, toute proposition d’achat par écrit n’est pas du tout sans risques notamment en termes d’engagements (Nous y reviendrons dans la suite de l’article). En effet, en tant que propriétaire foncier, vous avez deux possibilités :
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Vous acceptez l’offre d’achat :
Une fois que vous acceptez l’offre, il y a accord sur « la chose et le prix ». On dit « une vente parfaite » selon le Code Civil. Du coup, votre promoteur immobilier ne peut plus théoriquement renoncer à l’acquisition.
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Vous refusez l’offre d’achat :
Pour une proposition d’achat en dessous du prix initialement fixé ou pour d’autres raisons, vous avez la possibilité de la refuser ou de proposer une contre-proposition. Ce qui rend l’offre initiale caduque.
Les enjeux d’une proposition d’achat
Avant de prendre votre décision, vous devrez bien garder en tête qu’une offre d’achat de la part d’un promoteur immobilier se repose sur deux axes bien définis : « le prix » et « les conditions suspensives ».
Concentrons-nous d’abord sur le prix
Si vous vous demandez « est-ce que l’offre d’achat est le bon prix ? », il faut d’abord savoir comment un promoteur immobilier raisonne en termes de prix. Sachez qu’il n’y a pas qu’un seul prix pour votre terrain ou pour votre maison.
- Il y a « le prix immédiat ». Ce prix correspond à la valeur de votre bien dans son état actuel.
- Il y a également « le prix du potentiel constructible ». Autrement dit, c’est le prix des droits à construire.
En principe, la plupart des promoteurs immobiliers (pour ne pas dire tous) déterminent le prix de votre bien en potentiel de droits à construire. Grâce à la méthode du « compte à rebours », il évalue la valeur du bien selon le nombre de mètres carrés autorisés à construire. Cependant, s’il y a un aspect qu’un promoteur ne peut pas contrôler, ni maîtriser, c’est « cette surface de plancher ». Seule la commune pourra lui accepter ou non le permis de construire bien qu’il consulte le plan local d’urbanisme avant d’estimer le prix de votre bien.
La fixation du prix proposé dans cette offre d’achat dépend non seulement de la stratégie du promoteur, mais aussi de la concurrence sur le marché. Autrement dit :
- Certains promoteurs vont proposer une négociation de gré en gré en poursuivant toutes les démarches à suivre avec vous auprès de la municipalité et en vendant l’opération à la commune en arguant sur le contexte qui justifie de la densité.
- D’autres vont densifier le prix au mètre carré et la surface de plancher pour surestimer votre bien. Or, ils sont déjà conscients qu’ils n’y arriveront pas. Leur stratégie consiste à gagner plus de temps et donc à vous rendre fatigué pour que vous acceptiez une renégociation.
Il peut encore y avoir d’autres profils de promoteur lors de l’estimation de la valeur de votre bien, mais dans tous les cas, le vrai problème réside dans le fait que vous n’êtes pas un professionnel. Premièrement, vous ne pouvez pas avoir accès à tous les documents des services de l’urbanisme de votre ville. Deuxièmement, vous ne pouvez pas connaître les détails du projet avant la signature d’un avant-contrat pour connaître le bon prix.
Bon à savoir :
Aucune offre d’achat ne peut s’accompagner d’un versement d’argent sous peine de nullité de l’acte. Tant qu’il n’y aura pas de promesse ou de compromis de vente signée, votre promoteur ne peut en aucun cas vous verser d’acompte.
Qu’en est-il des conditions suspensives ?
Il faut noter qu’une proposition d’achat d’un promoteur ne contient pas de conditions suspensives. D’ailleurs, il n’existe aucune règle de rédaction de l’offre d’achat à suivre, mais en général, certains éléments doivent apparaître tels que :
- Les coordonnées des deux parties (le promoteur et vous)
- La description du bien en question
- Le prix du bien
- Le délai de validité de la proposition d’achat au terme duquel elle deviendra caduque
- Les modalités de votre réponse (lettre recommandée ou mail)
Cependant, si le promoteur intègre des conditions suspensives dans ce document, elles ne seront que sous forme de liste ou de tirets. Ce qui vous met dans la confusion. L’absence des détails sur les clauses telles que la pré-commercialisation du projet, la garantie financière d’achèvement ou même les conditions de validation des coûts de travaux peut vous inciter à signer l’offre d’achat.
D’autant plus que vous, en tant que propriétaire foncier, pourriez être tenté de vous concentrer sur le prix proposé et non sur les conditions suspensives. Ce qui n’est pas du tout conseillé ! En effet, la négociation ne se passe pas seulement sur le prix, mais aussi, et surtout sur ces conditions suspensives.
En aucun cas, il ne faut jamais penser que c’est un détail juridique que vous pourrez tout simplement confier au notaire. Sachez que le premier rôle du notaire est de contrôler si l’acte est légal ou non. Il n’est pas là pour négocier le prix de votre bien ! D’ailleurs, il est rare qu’un notaire participe à la rédaction d’une promesse de vente.
Finalement, faut-il signer la proposition d’achat d’un promoteur ?
Passons maintenant au vif du sujet cité dans le préambule ! S’il faut répondre à vos questions : « faut-il signer l’offre d’achat d’un promoteur ou non ? », « si oui, en quoi est-ce que cela m’engage ? », voici les réponses :
Signer l’offre d’achat a un effet psychologique
Si vous signez la proposition d’achat faite par votre promoteur immobilier, vous allez vous sentir engagé. Pire encore, vous risquez de perdre votre attention lorsqu’il faut vraiment vous engager lors de la signature de la promesse de vente.
Or, il est impossible de négocier des conditions suspensives sur une offre d’achat vu qu’elles ne sont pas détaillées, mais sur la promesse de vente. D’autant plus que votre négociation va se passer sur la rédaction des clauses et non sur la présence ou sur l’absence d’une clause. Autrement dit, vous ne pouvez pas enlever une ou plusieurs clauses dans la promesse de vente (par exemple, une clause d’obtention de permis de construire), mais vous pouvez la rédiger d’une manière claire et précise. C’est le seul moyen de préserver vos intérêts.
Signer l’offre d’achat pourrait avoir une valeur juridique
La signature d’une proposition d’achat pourrait vous mettre dans l’ambiguïté. Si vous signez l’offre d’achat alors qu’à un certain moment, vous souhaitez faire marche arrière, vous allez avoir peur de ne pas signer la promesse de vente, car vous vous sentez engagé (l’effet psychologique cité plus haut).
Mais au-delà de cet effet pragmatique, si jamais vous faites part de votre intention de renoncer à votre promoteur, celui-ci va vous dire que vous ne pouvez pas. Cela vous mettra toujours dans la pression et dans la panique. Bien qu’il ne puisse pas vous obliger à signer la promesse de vente, vous allez craquer et signer.
Imaginons que vous n’avez pas craqué ! Cependant, le service juridique du promoteur pourrait utiliser votre signature contre vous et vous serez toujours emmené à négocier. De plus, votre nouveau promoteur va se prémunir et vous fait signer une promesse de vente dans laquelle se trouve une clause de non-pacte de préférence.
Bon à savoir :
Pour qu’une proposition d’achat ait une validité juridique, son contenu doit être précis, ferme et équivoque. Donc, seule une offre d’achat bien rédigée doit être signée. Ce qui n’est pas toujours le cas ! Il est donc conseillé d’anticiper toutes les complications et donc, d’éviter la signature d’une proposition d’achat émise par un promoteur.
Alors, quel contrat faut-il signer pour vendre à un promoteur ?
Si vous souhaitez vendre votre bien immobilier à un promoteur, cela peut prendre du temps, car le seul fait de construire prend également du temps. Voilà pourquoi les avant-contrats signés vous engagent à conclure une cession de 18 mois, voire plus.
Sachez que votre promoteur va d’abord s’assurer d’avoir en main son permis de construire avant de terminer son acquisition. En raison de cet engagement sur le long terme, ce qui vous empêche de trouver d’autre acquéreur, il est important de bien savoir quel avant-contrat signer !
Ainsi, une promesse unilatérale de vente n’engage que le propriétaire foncier et donc le vendeur. Vous donnez tout simplement plus de liberté à votre promoteur de renoncer à son option d’achat. Par contre, une promesse synallagmatique ou un compromis de vente engage les deux parties du moment où aucune condition suspensive n’est levée (par exemple : une non-obtention d’un permis de construire).
Dans tous les cas, toute signature d’avant-contrat doit se faire devant un notaire pour que l’acte soit authentique. C’est une étape obligatoire depuis janvier 2009 pour éviter toute sorte de complication et d’abus : (par exemple : vente bloquée pendant plusieurs années avant que le promoteur ne décide de ne pas conclure).
Que ce soit dans une promesse de vente ou dans un compromis de vente, l’indemnisation d’immobilisation doit être inscrite dans ces contrats. Ce montant est entre 5 à 10% du prix de la vente. Ce sera votre compensation en cas d’échec de la cession selon la loi.
Bilan
Pour conclure, vous ne devrez pas signer une proposition d’achat émise par un promoteur. Une offre d’achat doit être précise, ferme et non équivoque. Cependant, un promoteur immobilier ne pourra jamais rédiger ce document en respectant ces critères, car il ne dispose pas de toutes les informations nécessaires pour bien détailler les différentes clauses. Vous ne devrez pas également signer une proposition d’achat, car elle n’a pas de valeur juridique. En revanche, vous pouvez faire une promesse de vente ou un compromis de vente à faire signer au promoteur pour indiquer que vous êtes bien intéressé par son offre.