La construction d’un immeuble de A à Z

Vous êtes-vous déjà posé la question suivante « quelles sont les différentes étapes par lesquelles un immeuble passe lors de sa construction ? » La réponse est dans la majorité des cas : non. Il faut reconnaître que nous ne sommes pas très curieux pour nous renseigner sur ce genre de chose. Tout ce qui semble retenir notre attention tourne autour de la livraison de l’appartement que nous venons d’acheter. Pourtant, il nous semble intéressant de savoir qu’il s’agit d’une prouesse lorsqu’il faut réunir les procédés à utiliser, la bureaucratie et la partie commerciale.

 

La complexité d’un tel travail est loin d’être connue du grand public et même des futurs acquéreurs d’appartements. Il est temps de remédier à cette lacune et de vous instruire sur le sujet. Nous pensons que cela rendra service à ceux qui suivent la construction pas à pas, mais, aussi, au plus grand nombre et à tous ceux qui, jusqu’ici, n’y portaient aucun intérêt. Vous devez savoir qu’il y a de nombreuses étapes à suivre, toutes sont importantes et chacune d’entre elles est incontournable. Cela permet de se rendre compte de la complexité du métier de promoteur immobilier.

Voici la liste des points à connaître :

1. Trouver le bon environnement

Il s’agit d’un choix décisif qui peut avoir une incidence réelle sur la suite du projet, à savoir sa réussite ou son fiasco. En effet, le promoteur doit vérifier l’endroit dans son ensemble et dans ses particularités, telles celles qui concernent les espaces verts toujours appréciés par les amoureux de la verdure. Ensuite, il se renseigne auprès de la commune sur les professions des personnes habitant le lieu, leurs revenus, les commerces de proximité, les boutiques, le médecin, la pharmacie, le boulanger, le boucher, la poste, les transports, les éventuels services à la personne existants déjà, l’absence d’une nuisance quelconque, le bruit, un chemin de fer proche, une autoroute etc. bref, tout ce qui est nécessaire pour permettre une vie communautaire agréable et facile sans avoir à en supporter les inconvénients.

Le promoteur veut aussi s’assurer du bien-fondé de son choix et, surtout, que le lieu a un vrai potentiel pour lui et pour ses finances.

2. L’idée est-elle réalisable ?

Le permis de construire est le document clé pour débuter toute bâtisse, mais il n’est pas aisé de l’obtenir, car il faut avoir l’approbation de la commune quant à l’architecture et les environnements agréés. Mais, il faut, également, connaître une chose essentielle qui est l’état du terrain, sa composition, s’il est pollué ou non, pour cela une étude géotechnique est indispensable, mais qui, bien sûr, a un coût qui s’ajoute à d’autres recherches et intervient lors du calcul des prix. Mais n’allons pas trop vite !

Entre alors en scène l’architecte qui doit suivre les injonctions du promoteur. Il va analyser si oui ou non le projet est viable. Il met un soin particulier à créer la forme de l’immeuble et où il va se trouver. Il définit, ensuite, la classification des appartements selon leur taille et leur nombre, combien de T3 va-t-on prévoir, combien de studios, de T2 etc. Il doit décider des matériaux qui vont être utilisés pour les balcons, pour la toiture, pour la façade (en pierre de taille ou non) et autres.

3. Le permis de construire : ce précieux sésame !

C’est la commune, la mairie, généralement qui s’occupe du permis de construire. Normalement, dans un cas classique, il faut entre 3 et 6 mois pour l’obtenir, mais peuvent survenir des recours contre le projet, généralement, émis par un environnement hostile par le biais de pétitions remplies par des groupes associatifs ou un voisinage proche. Tant que toutes ces obstructions ne sont pas levées, la construction n’est pas possible. C’est, uniquement, lorsque les litiges sont réglés à l’amiable que les choses reprennent leur cours, mais ce n’est pas toujours le cas et si le tribunal intervient, un promoteur immobilier peut se retrouver coincé pendant des mois voire des années. Il faut ajouter à cela, l’agrément du maire de la commune qui, s’il n’est pas d’accord, doit avoir une bonne raison à présenter. Heureusement, les choses ne se passent pas toujours aussi mal.

4. Mettre un prix sur chaque appartement

Toute la partie technique étant en place et complètement, terminée, il faut décider de la valeur de chacun des appartements. Pour cela interviennent leur positionnement dans l’ensemble (quel étage), leur superficie, leurs avantages (terrasse, balcon), leur exposition, mais aussi d’autres choses comme les parkings en sous-sol qui augmenteront la note. On ajoute, en plus, les dépenses inhérentes à la construction. Celles-ci se produisent lors de l’intervention de professionnels dans le but, par exemple, de sécuriser le bien comme nous l’avons signalé, plus haut, en parlant de la possible analyse des sols.

Les prix étant fixés, une date pour la livraison est prise et le lancement du projet peut alors commencer. Une dernière indication, cependant, un certain pourcentage d’appartements doit être déjà vendu (entre 30 et 50 %) avant le début de toute construction.

5. Acquérir le terrain

Le promoteur se porte acheteur du terrain une fois l’obtention du permis de construire accordée ainsi que les crédits auprès des banques. Alors commence les appels d’offres, c’est ce qui va définir quel est le constructeur retenu pour le bâtiment.

6. La construction proprement dite

Le chantier est surveillé de près par un suivi scrupuleux afin que la livraison soit faite dans les temps impartis. Ceci pour éviter :

1. De pénaliser les acheteurs en termes de frais supplémentaires, par exemple, lors de la location d’un appartement en attendant la fin des travaux.
2. De sérieux problèmes au promoteur.

Toutes les acheteuses et tous les acheteurs adorent le moment où ils sont convoqués pour choisir certaines des prestations de leur appartement, l’équipement de la cuisine, son style, le choix des carrelages, les couleurs de la moquette ou du parquet des pièces principales. Ils peuvent, également, demander différentes modifications (à condition qu’elles soient réalisables), le remplacement d’une douche par une baignoire ou l’agrandissement d’une pièce en abattant une cloison.

Bien que le promoteur fasse le maximum pour satisfaire son client, il n’est pas prévu de remanier en entier l’appartement, sauf pour de très grandes surfaces qui présentent plus de possibilités bien qu’un changement complet soit peu envisageable.

La remise des clés

Avant de recevoir son bien, l’acheteur aura la possibilité de se rendre sur place afin de voir son appartement pratiquement fini, il pourra poser toutes les questions qu’il souhaite au chef de chantier et, le cas échéant, lui faire part de ses observations, de ses critiques ou des améliorations qu’il entend faire apporter. S’il le souhaite, il pourra recevoir chez lui, des clichés pris au fur et à mesure de l’avancement des travaux, cela se fait de plus en plus et semble très apprécié par la clientèle toujours avide de voir sur photo où cela en est.

Enfin, le grand jour arrive ! le client est ravi ainsi que le promoteur pour qui une longue aventure se termine dans les meilleures conditions possibles.

Utile à connaître : les garanties

La VEFA ou vente en état futur d’achèvement est un processus qui se fait avant la construction. Il s’agit de vendre les appartements alors qu’il n’y a rien sur le terrain. Cela demande de se projeter dans le futur avec les seuls outils possibles, un modèle et des dessins. L’acheteur ne voit ce qu’il va acheter qu’au travers d’une maquette qui reproduit le bâtiment tel qu’il devrait être à la fin de la construction. Il peut aussi s’appuyer sur les plans qui concernent son appartement et le vendeur lui apporte toutes les précisions dont il peut avoir besoin. Dernier point, il bénéficie d’un prix intéressant, car, souvent, dès que commence la construction, une hausse intervient. Une garantie de remboursement et d’achèvement sont prévues. La garantie de remboursement est faite pour protéger le client au cas où, lors d’une circonstance particulière, le projet n’aboutit pas, ce qui est assez rare, il faut bien le dire. Mais dans ce cas, s’il advient qu’il se produise, il récupère en totalité la somme qu’il a versée lors de la promesse de vente. Cette protection devient caduque dès que la construction débute.

La garantie d’achèvement quant à elle, prend, alors, le relais. Elle signifie que les banques donneront l’argent nécessaire pour l’achèvement du bâtiment jusqu’à la fin du programme.

L’intérêt d’acheter un logement neuf

Les avantages sont nombreux et variés :

• Le terrain choisi a une énorme importance, il est souhaitable qu’il se trouve dans un endroit agréable avec des espaces verts ou dans un parc, les transports en commun doivent être à proximité et les commerces de première nécessité dans un environnement proche, car l’acquéreur pense à son confort, mais, aussi, à la plus-value immobilière qu’il pourra en tirer en cas de revente plus tard.
• L’implantation du bâtiment et son architecture doivent s’insérer harmonieusement dans le paysage pour le plaisir des habitants.
• L’adaptation aux besoins du client est constante dans un logement neuf, la place est optimisée, le séjour est grand, il y a des rangements partout, rien n’est laissé au hasard.
• L’isolation avec les nouvelles normes permettent de profiter d’économies d’énergie constantes et durables.
• Les facilités rendent la vie agréable aux propriétaires, tout a été fait pour la sécurité des habitants, visiophone, codes etc. Les appartements sont pourvus de terrasses voire de balcons et des places de parking sont prévues pour les voitures en sous-sol.
• Aucune mauvaise surprise en ce qui concerne l’avenir, car le client profite de 3 garanties : l’achèvement des travaux, leur bonne marche et la garantie décennale qui, comme son nom l’indique garantit, pendant 10 ans, que tout problème survenant après la livraison sera immédiatement solutionné, avant même qu’un recours auprès des tribunaux ne soit utile.

Des bâtiments bien pensés et innovants

Les nouveaux immeubles sont devenus résolument modernes, ils ont, ainsi, un petit air d’objets d’art posés sur un lit de verdure. Les panneaux photovoltaïques captent l’énergie produite par le soleil et la transforme en électricité. Ils trouvent leur place dans la nouvelle architecture et font profiter les résidents d’économies substantielles. La partie écologie n’est pas oubliée non plus puisque de la végétation capte les eaux de pluie favorisant l’humidité et le frais à tous les étages. Enfin des voitures électriques peuvent être partagées sur certains programmes, ce ne sont, ici, que quelques exemples de nouveautés, il y en a bien d’autres. Bref, la modernité est à son comble !

Nous espérons que toutes ces précisions, pour certaines un peu ardues, nous le reconnaissons, vous donnent, maintenant, une nouvelle vision de l’immobilier neuf et vous aident à mieux comprendre le challenge qu’est la construction d’un immeuble avec toutes ses spécificités et toutes ses difficultés encourues.

Il ressort de cet article qu’acheter dans du neuf a de nombreux atouts qu’il serait dommage de négliger sans compter les frais de notaire, dont nous avons omis de vous parler jusqu’ici qui sont très inférieurs à ceux demandés dans de l’ancien. Environ 2 à 3 % contre 8 %.