La promesse de vente, le premier contrat qui va vous lier au promoteur

Une fois que vous serez parvenu à trouver un accord au niveau du prix avec un promoteur immobilier, le moment va être venu de signer un premier contrat. Celui-ci va être destiné à poser les bases de l’engagement entre le promoteur et vous, il est impératif que vous preniez le temps de le lire en entier et surtout, de le comprendre. Si des termes ou des conditions vous semblent obscures, n’hésitez pas à vous renseigner auprès d’experts en la matière qui pourront vous aider à mieux interpréter les mots du promoteur. Si vous ne faites pas attention, vous pouvez en effet vous retrouver dans un situation d’infériorité vis à vis du promoteur, qui aura tourné le contrat de tel façon à ce qu’il soit dans tous les cas à son avantage.

Il faut savoir que le contrat qui va vous lier à un promoteur immobilier n’est pas semblable au contrat qui va lier un particulier à un autre dans le cadre d’une vente traditionnelle. En effet, de nombreux points doivent être abordés dans la promesse de vente afin que les deux parties y trouvent leur compte et sachent à quoi s’en tenir. Une vente à un promoteur va prendre plusieurs mois quand ce n’est pas des années dans les cas les plus complexes. Il ne va en aucun cas s’engager dans une vente qui peut potentiellement lui faire perdre de l’argent, au pire est-il prêt à signer un contrat qui ne lui fera rien gagner ?

Qu’est-ce que la promesse unilatérale de vente ?

Avant toute chose, rappelons ce qu’est la promesse de vente synallagmatique, que l’on retrouve dans les ventes entre particuliers, cela vous permettra d’y voir plus clair. Cette promesse est donc un simple engagement entre le vendeur et l’acheteur qui s’accordent sur le point qu’ils vont acheter/vendre à cette personne précise.

Maintenant, prenons le cas de la promesse unilatérale de vente. Elle est signée par le propriétaire d’un terrain et rédigée par le promoteur immobilier qui souhaite l’acquérir. En aucun cas ce dernier ne va être obligé d’acheter le bien, quand bien même toutes les conditions seraient réunies pour que la vente arrive à terme. En revanche, en la signant, le vendeur s’engage à ne pas vendre le terrain à une tierce personne tant que le promoteur ne s’est pas définitivement retiré de l’affaire ou que la promesse n’est pas devenue caduque. Cette promesse est utilisée dans le cadre des ventes entre promoteurs et particuliers dans plus de 9 cas sur 10, même si elle semble en premier lieu ne pas être avantageuse pour le vendeur.

Quels sont les points communs entre les deux ventes ?

Un petit comparatif vous aidera certainement à mieux comprendre les enjeux d’une promesse de vente unilatérale, qui n’est, dans les fait, que légèrement différente d’une promesse synallagmatique.

En effet, dans les deux cas, l’acheteur n’est jamais obligé de vous acheter votre bien. Si dans la promesse de vente synallagmatique, l’acheteur s’engage, c’est toujours en fonction des clauses suspensives, que l’on va encore une fois retrouver dans une promesse de vente unilatérale. Si ces fameuses conditions ne sont pas levées, le vendeur ne pourra pas toucher son indemnité d’immobilisation, cela est certain. Toutefois, la différence majeure va se trouver dans la finalité de la promesse de vente : si les conditions suspensives sont levées, le particulier est dans l’obligation d’acheter le bien. En revanche, le promoteur pourra lui toujours se retirer de la vente, toutefois en versant une somme définie dans la promesse en guise d’indemnité d’immobilisation.

Pourquoi les promoteurs ne signent-ils pas de promesse de vente synallagmatique ?

La réponse à cette question est bien plus simple qu’on ne l’imagine. Il faut en effet prendre en compte le fait qu’un promoteur ne va pas lancer les travaux immédiatement après avoir signé la promesse de vente ni même dans les semaines qui vont suivre. En réalité, plus d’un an va s’écouler avant que le projet ne commence à prendre forme, cela signifie que le marché de l’immobilier à largement le temps de s’effondrer. Or, sur la promesse de vente, un prix va être fixé pour le terrain, qui ne changera pas le jour de la vente effective si jamais toutes les conditions ont été levées. Si les prix de l’immobilier ont grandement évolué entre temps, le promoteur peut rapidement se retrouver avec un terrain qu’il aura payé trop cher et sur lequel il ne pourra pas financer les travaux. C’est donc en grande partie pour cela qu’il va préférer signer une promesse de vente unilatérale, qui ne l’engage en rien.

Pourquoi les propriétaires doivent-ils signer une promesse unilatérale de vente ?

Le cas que nous allons vous exposer ici reste extrêmement rare mais suffisamment percutant pour que vous saisissiez bien l’intérêt qu’à un particulier à vendre à travers une promesse de vente unilatérale.

En théorie, lorsque vous signez une promesse de vente synallagmatique, vous vous attendez à ce que l’acheteur vous verse la somme due à la fin du délai indiqué. Toujours en théorie, vous resteriez propriétaire de votre bien tant que l’acheteur n’a pas définitivement réglé ses dettes. Malheureusement, on considère, peut-être à tort, que la promesse de vente synallagmatique vaut une vente officielle, ce qui signifie que même si l’acheteur ne vous paie pas, il devient le propriétaire de votre terrain. Face à cette situation, vous devrez alors attendre qu’un tribunal étudie votre dossier, tout en payant un avocat qui s’occupera de votre défense.

Pendant ce temps là, vous ne serez plus propriétaire et vous n’aurez rien touché. Non seulement la décision de justice peut mettre de longs mois à arriver, mais en plus de cela, la partie adverse pourra user et abuser de tous les recours possibles afin de ne toujours pas vous verser le moindre centime. Imaginez cette situation transposée à un promoteur, qui va bien souvent détenir des fonds importants au vu de la situation de son entreprise. S’il en a envie, il va laisser courir cette affaire de longues années, finir par payer les indemnités et vous reviendrez à la case départ, toujours à la recherche d’un acheteur, avec toujours à l’esprit cette terrible mésaventure.

 

Que sont les conditions suspensives présentes sur la promesse unilatérale de vente ?

Le dernier point qu’il nous semble utile d’aborder, c’est en ce qui concerne les conditions suspensives. Elles font partie intégrante d’une promesse de vente, quelle qu’elle soit, mais elles ne sont pas à prendre à la légère. Pour rester dans le thème de la promesse de vente unilatérale, sachez que ces clauses vont être décisives quant à votre vente.

Une condition suspensive énonce un fait qui, s’il n’est pas annulé, peut entraîner l’échec de la vente ou encore la renégociation du prix. Il est important de prendre le temps de bien les lire et de ne pas focaliser votre attention sur la somme indiquée en haut du contrat. Le promoteur va se servir de ces conditions pour se protéger, vous devez impérativement en faire de même sous peine de devoir attendre parfois des années que la situation finisse par virer en votre faveur.

Le point crucial sur lequel vous devez vous arrêter concerne les délais liés à la vente. En effet, selon le nombre de mois indiqués à côté de chaque condition, cela va repousser l’échéance de la vente officielle et donc le moment où vous toucherez enfin votre argent. L’idéal est de faire lire le document à un professionnel de l’immobilier à l’avis neutre, qui saura vous conseiller sur les différents points à aborder avec le promoteur pour que vous ne soyez pas lésé. Un délai de quelques mois par exemple pour l’obtention du permis de construire peut parfois se révéler insuffisant et vous devrez donc le rallonger pour augmenter vos chances de vendre, mais tâchez de réduire le délai lié à la découverte de restes archéologiques dans les sols par exemple.

Une aide précieuse pour éviter de commettre des impairs

Avant de signer le moindre contrat vous liant avec un promoteur pour une durée donnée, vous devriez impérativement contacter une agence qui vous conseillera au sujet des clauses suspensives. Cela vous évitera de vous retrouver devant un notaire impuissant un an plus tard en lui expliquant que vous ne connaissiez pas certaines clauses du contrat. Bien souvent, l’inattention et le manque de connaissances juridiques ou propres au secteur de l’immobilier vont vous amener dans des situations dont vous ne pourrez pas vous extraire.

Vendre à un promoteur est une excellente affaire, vous gagnerez de l’argent dans le cas où la vente se déroule sans encombre, mais prenez bien garde à ne pas vous laisser surprendre. En traitant avec un promoteur fiable et de confiance, vous réduisez déjà grandement les risques de vous faire arnaquer. Les cabinets d’experts en relations entre promoteurs et particuliers peuvent vous transmettre une liste de professionnels fiables, mais de votre côté, veillez à bien vous renseigner sur la réputation de votre futur promoteur.