Essayer de vendre plus cher son bien immobilier

Tirer le meilleur, en termes de prix, de son bien immobilier lorsque l’on décide de le céder, est parfaitement normal. Généralement, les vendeurs ont deux buts : vendre vite et vendre bien. Il est, bien sûr, plus facile de mieux vendre lorsque l’on dispose de plus de temps, néanmoins, en connaissant bien le mécanisme des transactions immobilières, il est toujours possible de valoriser son terrain pour faire la meilleure affaire possible.

Le statut du terrain

Le prix de la vente dépend de plusieurs critères et le premier d’entre eux est le statut du terrain : constructible ou non constructible. Un terrain agricole n’a que peu de valeur alors que, pour un terrain ayant la même configuration mais constructible, le prix de vente peut être multiplié par dix voire par cent.

Le statut d’un terrain n’est pas définitif, ce qui est constructible aujourd’hui peut ne plus l’être demain et vice versa. Lorsque vous possédez un terrain, la première chose à faire est d’en vérifier le statut car il a pu être changé sans que vous en soyez averti et ce peut être en votre faveur, tout aussi bien qu’en votre défaveur.

Ce sont les collectivités locales qui déterminent si votre terrain est constructible ou non. Les autorisations étaient avant régies par les Plans d’Occupation des Sols, les POS. Ils ont été depuis supprimés et remplacés par le Plan Local d’Urbanisme, le PLU. En l’absence de POS ou PLU, vous devez vous référer à la carte communale qui régit les réglementations liées à l’urbanisme local. Enfin, si aucun de ces documents n’existe, c’est le Règlement National d’Urbanisme, le RNU qui fait autorité. Quoi qu’il en soit, c’est à la mairie de votre commune que vous obtiendrez les renseignements relatifs à votre terrain.

Une fois déterminé son statut, vous allez devoir prendre en compte les éléments relatifs au potentiel  de votre terrain. Il est soumis à des obligations, des restrictions et des interdictions qui vont encadrer les possibilités dont vous disposez. Vous ne pouvez pas construire comme vous l’entendez car les dimensions, tant au sol qu’en hauteur, et la nature du bâtiment vous sont imposées. C’est ce potentiel qui va déterminer la valeur de votre terrain. Le statut constructible est une condition nécessaire mais pas suffisante pour valoriser votre terrain.

Optimiser sa vente en passant par un promoteur

Pour un particulier disposant d’un terrain constructible, la vente à un promoteur représente l’espoir de faire une meilleure affaire. La différence de prix par rapport à la vente à un particulier peut aller de 15 à 20%. Le promoteur n’hésite pas à acheter largement au-dessus du prix du marché, il s’attache plus au potentiel du terrain. S’il est déjà construit, il ne prendra, peut-être, même pas en compte la construction existante.

Il faut comprendre qu’un promoteur conçoit un terrain comme un placement. Il calcule le prix de vente sur le devenir du terrain dans le futur. Il doit rentabiliser son acquisition et faire la meilleure plus-value dessus grâce à son projet immobilier. Un particulier voit un terrain pour sa maison, donc , il ne dépasse pas le prix du marché. Pour un professionnel, plus le projet immobilier peut être ambitieux – selon ce qui lui sera autorisé – plus il est possible de faire monter les enchères. Si votre terrain répond à des critères d’implantation et de surface intéressants pour le promoteur, il prend immédiatement de la valeur.

Vous pouvez bien sûr décider de vous lancer vous-même dans un investissement immobilier et décider de construire mais vous vous lancez dans une entreprise d’envergure coûteuse en temps et en argent. Pour commencer, vous allez devoir réaliser un investissement lourd auprès de la banque, pour cela, vous devez trouver un partenaire prêt à vous accompagner car l’opération n’est pas sans risques. Ensuite, vous devez vous préoccuper des démarches administratives qui sont extrêmement lourdes et fastidieuses. Et, pour finir, vous allez devoir superviser le chantier avec tous ses aléas et ses péripéties.

Vous pouvez tout à fait prendre cette décision mais, si vous ne souhaitez pas vous embarrasser avec tous ces tracas, la solution de facilité la plus rapide et la plus lucrative consiste à confier toute l’opération à un promoteur dont c’est le métier et qui sait, par définition, comment faire aboutir un projet le plus rapidement possible, en vous payant au prix le plus intéressant.

Pour être sûr de trouver le promoteur qui vous correspond, vous pouvez passer par une agence professionnelle locale qui se chargera de faire l’intermédiaire. Ce sont des gens qui connaissent le tissu local et ont dans leur réseau la liste des promoteurs. Ils sauront trouver pour vous celui qui sera intéressé par votre projet et qui sera à même de le mener à bien dans les plus brefs délais.

Les autres atouts d’un terrain

Pour sceller la vente à votre avantage, vous devez mettre toutes les chances de votre côté pour valoriser votre terrain. Parfois, il n’est pas intéressant de le vendre en l’état mais il est préférable de procéder à quelques changements et même avancer sur les démarches administratives pour optimiser son potentiel.

En dehors d’être constructible, un terrain a l’obligation d’être viabilisé pour être vendu. Une maison doit être raccordée à divers réseaux pour avoir accès aux commodités : l’eau, l’électricité, éventuellement le gaz, le téléphone et Internet. Si votre terrain est proche d’autres habitations, les réseaux seront forcément à proximité mais, dans le cas où votre terrain est isolé, les travaux de viabilisation peuvent rapidement prendre des proportions démesurées. Engager de lourds travaux dès l’acquisition d’un terrain peut facilement décourager un acheteur potentiel, surtout s’il trouve à proximité une parcelle à la configuration sensiblement identique qui, elle, est viabilisée.

C’est à vous de faire le calcul pour décider ou non de prendre ces travaux à votre charge. C’est un investissement lourd et cela va prendre du temps en repoussant la vente mais tenez compte de la valeur que cela va donner à votre terrain. En plus de la viabilisation, il ne faut pas en négliger l’accessibilité. Votre terrain doit être desservi par une voie d’accès praticable par les futurs habitants de la construction, qu’il s’agisse de logements ou de bureaux, mais aussi par les camions qui vont y acheminer les matériaux nécessaires à la construction. C’est un investissement supplémentaire mais dont vous devez calculer la rentabilité.

Cependant le terrain pet être inconstructible, mais se trouver dans une zone à urbaniser, la viabilisation et l’aménagement d’une voie d’accès peuvent faire accélérer le processus pour transformer son statut en constructible.

Dernière astuce pour optimiser votre terrain : l’entretenir. L’aspect est symbolique puisque le potentiel reste le même, quel que soit son état, mais un terrain avec des espaces verts impeccables aura toujours un impact plus positif qu’une friche. S’il existe déjà une construction sur le terrain, ça ne vous coûte rien d’en arranger et d’en nettoyer les abords. Ce ne sont pas des opérations compliquées et elles peuvent faire la différence.

Existe-t-il un meilleur moment pour mettre en vente son terrain ?

Si vous envisagez de vendre votre terrain à un particulier, il existe effectivement une saisonnalité sur le marché de l’immobilier. Le printemps est la période la plus propice à la vente et c’est le moment où la demande est à son maximum. C’est souvent, aussi, le moment où vous pourrez proposer un prix plus élevé. Bien sûr, l’offre augmente aussi à cette époque, ce qui, finalement, équilibre le marché. Dans certaines régions, il faut également prendre en compte l’attraction liée au tourisme pour les ventes de résidences secondaires, à la mer ou à la montagne.

En revanche, il n’y a pas vraiment de saisonnalité si vous envisagez la vente de votre bien à un promoteur. Le professionnel travaille toute l’année, il est à l’affût d’une bonne affaire été comme hiver. En haute saison, vous pouvez cependant jouer sur la compétitivité si vous avez déjà un ou plusieurs particuliers intéressés et lui demander de vous proposer un prix supérieur. Pendant la basse saison, si la demande baisse, l’offre aussi, ainsi un promoteur sera toujours intéressé de trouver un nouveau bien sur le marché.

Pour vendre au mieux votre bien à un promoteur, il est toujours vivement recommandé de faire appel à une agence d’intermédiaires. Elle se charge pour vous de la totalité de votre transaction immobilière : trouver le promoteur intéressé par votre terrain et à même de faire aboutir son projet, s’occuper de toutes les démarches administratives longues et complexes, et rédiger le contrat de vente pour le suivre jusqu’à sa signature.

Vendre son terrain en plusieurs étapes

Selon l’implantation de votre terrain, vous pouvez prendre différentes options. Dans le cas où il se trouve dans une zone urbaine où, par définition, on trouve très peu de terrains constructibles, ce n’est pas tant la superficie qui va lui donner de la valeur, mais son potentiel constructible. S’il se trouve dans une zone convoitée, multiplier la surface habitable est particulièrement intéressant. Vous pouvez prendre la décision de scinder votre terrain en plusieurs parcelles et projeter une construction différente sur chacune d’elles. Vous allez vendre ainsi votre terrain en plusieurs étapes mais votre plus-value en sera d’autant plus augmentée.

Si vous possédez une maison avec un grand terrain, vous pouvez choisir de scinder votre bien en 2, une parcelle sur laquelle se trouve la maison et une autre à vendre à un promoteur pour qu’il y établisse une autre construction. Cela vous permet de conserver votre maison et d’obtenir une somme dont vous pourrez disposer comme vous l’entendez, soit en la consacrant à la rénovation ou l’amélioration de votre habitat, soit pour un tout autre projet de vie.

Ce cas se présente assez fréquemment lors de successions. Les héritiers ont besoin d’argent pour régler les frais de succession mais ne veulent pas forcément se séparer du bien. Si en plus il reste de l’argent après avoir payé les diverses taxes liées à l’héritage, il peut être partagé entre les héritiers.

Il est donc parfois judicieux de diviser son terrain pour améliorer sa rentabilité. La loi Alur de 2014 du code de l’urbanisme a facilité les démarches pour procéder à la division d’un terrain. Dans la mesure où chaque future parcelle reste en accord avec les obligations du PLU, il est maintenant possible de diviser son terrain pour le revendre en plusieurs parcelles constructibles.

Scinder son terrain en plusieurs parcelles n’est cependant pas une opération qui s’improvise. Les réglementations sont toujours très strictes et les démarches administratives complexes. Il faut obéir aux lois de l’urbanisme qui diffèrent d’une région à l’autre et qui sont en constante évolution. Seuls les professionnels arrivent à suivre l’évolution des contraintes techniques, c’est pourquoi il est toujours, vivement, recommandé de passer par un intermédiaire si vous envisagez de diviser votre terrain. Il est toujours au fait des dernières évolutions des lois et des réglementations et saura vous conseiller efficacement pour vous éviter toute déconvenue.

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