Avez-vous déjà pensé à la dation en paiement ?

Régulièrement, il convient de régler plusieurs dettes au fisc, comme l’impôt sur le revenu, sur la fortune immobilière ou encore les droits de succession. Si dans le premier cas, il n’est pas possible d’effectuer un paiement par dation, dans les deux autres situations, cela est tout à fait envisageable. 

Le paiement en dation se définit tout simplement comme étant le fait de régler une dette non pas avec un virement d’argent, mais avec des biens. Ces derniers peuvent être de plusieurs natures. Le but est de faciliter le paiement de certains dus, il est par exemple bien connu qu’un terrain n’est pas toujours simple à vendre en fonction de certains critères, en revanche, il se peut que sa valeur et ses caractéristiques conviennent à l’État, qui l’acceptera alors comme paiement de certaines dettes. 

paiement en dation


La dation en paiement des droits de succession

Lorsqu’une personne décède, ses héritiers, pour accéder à l’héritage, doivent régler des frais de succession au fisc. En fonction du montant de ces derniers, il peut se révéler bien plus avantageux de payer en dation, qu’il y ait un ou plusieurs héritiers. Il n’est pas obligatoire d’effectuer un paiement en dation avec l’un des biens se trouvant au sein de l’héritage, un bien privé peut tout à fait servi à régler cette dette, à partir du moment où il correspond aux critères dictés par le fisc et donc l’État.  

Les biens concernés 

On notera trois catégories de biens pouvant servir à un paiement en dation. 

En premier lieu, on retrouve les biens possédant une forte valeur d’un point de vue historique ou artistique. Cela concerne donc des tableaux, des livres, en clair des œuvres en tous genres qui, une fois expertisées, se révèlent dotées d’une grande valeur financière. Les objets de collection entrent également dans cette catégorie. 

Ensuite viennent les espaces naturels, mais tous ne sont pas éligibles. On entend par là que seuls les parcelles pouvant par la suite faire partie du domaine forestier national sont admises dans le paiement en dation. 

Les biens immobiliers forment la dernière catégorie, mais là encore, des critères très précis existent pour déterminer ceux qui peuvent en faire partie. On notera que seul un bien immeuble présentant un intérêt écologique ou étant situé dans une des zones d’intervention du Conservatoire du littoral peut être cédé en dation pour un paiement. Les biens présentant un intérêt notable grâce à un paysage particulier sont également éligibles. 

La procédure qu’il convient de suivre 

Pour pouvoir régler les frais de succession en dation, il convient de suivre une procédure précise. L’héritier doit, pour commencer, faire une offre au fisc afin que celui-ci juge de la recevabilité de celle-ci. Il convient d’établir la valeur des biens proposés et de joindre des photos afin de rendre la demande plus concrète. 

Il est important de respecter certains délais afin de réaliser l’offre dans les meilleures conditions. En fonction du pays au sein duquel la personne est décédée, les délais peuvent varier. 

Des professionnels vont ensuite prendre le temps d’expertiser le bien, car la valeur de ce dernier doit être supérieure à 10 000 euros pour être éligible au paiement en dation.  En effet, pour que cette méthode soit appliquée, il faut que les droits de succession soient également supérieurs à cette somme. En cas d’accord, l’héritier transmet son bien et tout s’arrête là, le bien appartenant désormais au domaine public. En revanche, en cas de désaccord, parce que la valeur du bien ne dépasse pas 10 000 euros ou encore si le l’héritier n’est pas satisfait de l’estimation réalisée, la dette doit être réglée au plus vite de façon traditionnelle. 

Notez bien que si vous avez déjà proposé un bien deux fois et qu’il a été refusé, vous ne pouvez plus le proposer en paiement en dation. 

La dation, à ne pas confondre avec l’exonération 

Il est important de ne pas confondre dation et exonération. Dans le premier cas, un paiement est bien réalisé, les biens faisant office de moyen de paiement. En revanche, dans le cas de l’exonération, on note que certains bien présents au sein de l’héritage sont exonérés de frais de succession, ce qui est totalement différent. Le seul point commun entre les deux procédures, c’est le fait qu’elles concernent des biens précieux. 


L’IFI, un impôt qui peut être réglé en dation 

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est un impôt relatif aux biens immobiliers. Il ne faut pas le confondre avec l’ISF, l’impôt sur la fortune, qui n’existe plus. 

Qu’est-ce que l’IFI ? 

Si vous possédez un patrimoine immobilier dont la valeur totale est supérieure à 1,3 millions d’euros, vous serez redevable de l’IFI. En fonction d’un barème précis, il vous faudra régler une certaine somme ou bien effectuer un paiement en dation.  

Le patrimoine immobilier regroupe plusieurs types de biens. On y trouve ainsi les immeubles en tous genres bâtis ainsi que ceux qui sont en construction depuis le 1er janvier de l’année en cours. Les monuments historiques font également partie du patrimoine immobilier, tout comme les terrains à bâtir ou encore les terres agricoles. Enfin, notez que si l’un de vos biens est représenté par une société de copropriété, vous devrez également le déclarer. 

Il existe des biens qui sont exonérés et donc ne sont pas pris en compte dans le calcul du patrimoine immobilier, comme par exemple les biens immeubles que vous utilisez pour votre activité professionnelle. 

Les règles à respecter pour payer l’IFI en dation 

Si vous préférez régler votre IFI par dation, les critères sont les mêmes que pour un paiement de droits de succession. Les biens concernés sont les mêmes, à savoir les œuvres d’art, les terrains et les immeubles sous certaines conditions. 

Rappelons encore une fois que la valeur des biens proposés pour le paiement doit être de 10 000 euros au minimum. 

Que deviennent les biens ayant servi au paiement en dation ? 

Une fois le paiement en dation effectué, c’est l’État qui devient propriétaire des biens concernés. Cela lui permet par exemple de protéger certaines zones du littoral, lorsque des biens immobiliers sont proposés. Il est également intéressant de noter que le patrimoine artistique et culturel est également préservé de cette façon, puisque les œuvres ayant servi au paiement appartiennent ensuite au domaine public, elles peuvent donc être partagées au plus grand nombre, en étant exposées dans un musée par exemple. 


Que faire lorsqu’une offre pour un paiement en dation est refusée ?

Il arrive parfois qu’une offre faite au fisc pour un paiement en dation soit refusée en raison de la valeur trop faible du bien. Si ce dernier est une œuvre d’art, il paraît compliqué de lui donner plus de valeur, de même pour un terrain situé dans une zone forestière par exemple. En revanche, si vous disposez d’un terrain dont la valeur est pour le moment peu importante, il se peut qu’il devienne votre porte de sortie. En effet, en cas d’échec d’un paiement en dation, vous devrez certainement envisager un paiement traditionnel, mais en fonction de la somme demandée pour les droits de succession, cela peut se révéler compliqué de le réaliser dans l’immédiat. Le fait de vendre un terrain peut vous permettre de gagner assez d’argent en peu de temps.

Un terrain constructible doté d’une plus grande valeur 

Sur le marché de l’immobilier, les terrains ayant le plus de valeur sont ceux qui sont constructibles. En effet, cela signifie que par la suite, le nouveau propriétaire, qu’il soit un particulier ou un professionnel, pourra tout à fait envisager de faire construire un ou plusieurs bâtiments dessus. 

Les documents qui permettent de vérifier la constructibilité 

Pour commencer, vous devrez vous assurer que votre terrain est bel et bien constructible, autrement, sa valeur sera amoindrie. Plusieurs documents vont vous aider à y voir plus clair, il est possible de les consulter dans votre mairie ou, pour certains, sur Internet. 

Le PLU

Le Plan Local d’Urbanisme, ou PLU, est un document qui va classer les terrains dans différentes zones. Certaines sont constructibles tandis que d’autres sont protégées, vous ne pourrez alors pas y faire construire quoi que ce soit à moins que le gouvernement décide de revoir ses directives en la matière. 

Pour que votre terrain ait une valeur intéressante, le mieux est qu’il se trouve en zone constructible, c’est à dire en zone U. Dans ce cas, votre terrain pourra être vendu à un bon prix pourvu qu’il réponde à certains critères. En effet, une taille minimale est exigée par le PLU de chaque commune pour rendre un terrain constructible. De plus, il existe des limites précisées dans le PLU, certains terrains étant situés dans une zone U mais près d’un monument historique par exemple ne seront pas constructibles. Les panoramas d’exception ne sauraient également être détériorés par la construction d’un immeuble, c’est pourquoi vous devez prendre le temps de bien analyser le PLU. On trouve également dans ce dernier des règles qui concernent les futures constructions, qui ne devront pas dépasser une certaine hauteur par exemple, ou qui devront respecter certaines règles architecturales. Il est important de notifier ces informations au futur acheteur car bien qu’il soit amené à réaliser ses propres recherches par la suite, vous pouvez gagner du temps en l’informant rapidement des normes en vigueur. 

Si votre terrain se trouve en zone A (agricole) ou N (protégée), vous ne pourrez pas le vendre pour un terrain constructible et il y a peu de chances pour que la situation évolue dans un futur proche. En revanche, si votre bien est en zone AU, il est possible que cela soit intéressant pour vous. Les zones à urbaniser sont en effet proches des zones urbaines et les terrains qui s’y trouvent sont amenés à devenir constructibles dans un laps de temps plus ou moins long. Situé en zone AU1, votre terrain sera probablement viabilisé dans les mois ou années à venir, en revanche, en zone AU2, il vous faudra patienter plus longtemps, ce qui ne saurait correspondre à vos besoins immédiats, les délais pour régler les frais de succession ou encore l’IFI étant relativement courts.  

Le cadastre

Afin de déterminer les limites de votre terrain du mieux possible, il est important de consulter le cadastre de votre commune. Vous y trouverez les délimitations précises de chaque terrain de la commune et ainsi, vous pourrez évaluer la valeur du vôtre plus facilement. 

En cas de besoin, n’hésitez pas à faire appel à un géomètre par exemple afin qu’il puisse baliser votre terrain pour qu’il soit ainsi plus simple d’en calculer la superficie. 

Le certificat d’urbanisme  

En cas de besoin, n’hésitez pas à faire appel à votre mairie afin qu’elle vous délivre un certificat d’urbanisme. Ce document vous aidera à connaître toutes les spécificités liées à votre terrain. Il est valable 18 mois, vous pourrez donc vous en servir durant une vente potentielle. 

Une viabilisation qui peut augmenter la valeur de votre terrain 

Si vous devez vendre un terrain rapidement afin d’obtenir suffisamment d’argent pour régler vos dettes auprès du fisc, le mieux est d’en choisir un qui soit déjà viabilisé, cela vous permettra de gagner du temps. Il se peut que vous n’en ayez pas à votre disposition, dans ce cas, l’idéal est de demander à la mairie de la commune où se trouve le terrain quels sont ses projets en matière d’urbanisation. Peut-être que des travaux vont être entrepris prochainement et que vous pourrez alors vendre un terrain viabilisé. 

Malheureusement, ces démarches risquent de vous prendre du temps, il est sans doute plus avantageux de faire vous-même les travaux de viabilisation pour augmenter vos chances de vendre votre terrain à un bon prix dans les temps. 

La dernière option qui s’offre à vous, c’est de tenter de vendre votre terrain à un particulier ou à un promoteur ayant besoin d’un terrain pour compléter ceux qu’il possède déjà. Dans ce cas, la vente sera rapide et vous serez en mesure de négocier un prix intéressant, surtout si votre bien est en zone AU, plus précisément en zone AU1.