Amiante, plomb… Les diagnostics avant travaux et démolition

Avant le début d’une construction ou avant une démolition, il est obligatoire de réaliser quelques diagnostics. L’objectif principal de ces diagnostics est d’assurer la sécurité sanitaire des employés qui vont réaliser les travaux, ainsi que de toutes les personnes qui vont opérer sur le chantier. L’autre objectif c’est de réussir à traiter convenablement tous les déchets qu’il pourrait y avoir sur le chantier. Ainsi, que ce soit des travaux de construction ou de démolition d’un bâtiment, ou des travaux de rénovation, de percement, de découpe ou de dépose dans un bâtiment existant, l’amiante, le plomb et les termites sont les trois polluants qui doivent faire l’objet de diagnostics.

Ces diagnostics sont primordiales car en fonction de la pollution du sol le prix de vente à un promoteur va varier. Nous allons voir cela plus en détail.

Le Diagnostic amiante

Dans le domaine de l’immobilier, l’amiante avait de nombreuses propriétés très pratiques. En effet, ce matériau était prisé pour son excellente capacité d’isolation, sa très grande résistance au feu et son prix très abordable. Malheureusement, on a récemment découvert que si elles étaient inhalées, les fibres microscopiques de l’amiante se montrent hautement cancérigènes. D’ailleurs, en France, on enregistre des milliers de morts dus à une exposition prolongée aux fibres de l’amiante. Puisqu’il s’agit d’une véritable problématique de santé publique, l’État français a interdit l’utilisation de l’amiante. Il a aussi mis en place un diagnostic amiante avant travaux et démolition pour tous les immeubles existants qui ont été construits avant le 1er juillet 1997. Nous allons essayer de tout expliquer, des bâtiments concernés au déroulement du diagnostic, en passant par les suites envisagées en cas test positif.

C’est quoi un diagnostic amiante ?

Un diagnostic amiante est, en fait, un contrôle qui vise à confirmer la présence ou non d’amiante au sein d’un bâtiment. Il peut s’agir de bâtiments industriels, de locaux commerciaux ou encore d’habitations comme des appartements ou des maisons.

Quand est-ce que le diagnostic amiante est obligatoire ?

Il faut savoir que le diagnostic amiante est une obligation dans le cadre de la vente d’un appartement ou d’une maison. Celui qui vend son bâtiment doit inclure ce diagnostic en annexe de la promesse de vente ou, plus tard, dans l’acte de vente. Les propriétaires d’un appartement mis en location sont aussi concernés par le diagnostic amiante. En effet, les locataires doivent être mis au courant des résultats de ce diagnostic. La démolition d’un immeuble et la réalisation de travaux de rénovation demandent également un diagnostic amiante au préalable.

Comment ça se déroule dans la pratique ?

Il convient de noter que le diagnostic amiante doit être réalisé par un professionnel qui possède les qualifications et les certifications nécessaires. En effet, la recherche d’amiante dans un bâtiment comprend des risques que seul un professionnel est en mesure de maîtriser.

• Le diagnostic amiante en cas de vente

Si un propriétaire vend son bien immobilier, la recherche d’amiante ne consiste pas à endommager le bâtiment. En effet, la loi française prévoit une liste de produits et de matériaux composés d’amiante et qui présentent des risques pour la santé. Ainsi, la recherche d’amiante est très bien encadrée, car la réglementation concernant ce diagnostic prévoit que les analyses doivent se cantonner à des matériaux accessibles. Donc, il ne faut pas qu’il y ait des dégâts dans le bâtiment.

Ainsi, de façon concrète, le diagnostic ne concernera que les matériaux visibles auxquels on a accès par un simple démontage. Pour un professionnel, un simple coup d’œil devrait être suffisant pour constater la présence ou non d’amiante. Par ailleurs, il se peut que le professionnel qui effectue le diagnostic ait un doute. Dans ce cas précis, il peut réaliser un prélèvement qui sera analysé en laboratoire pour confirmer ou infirmer la présence d’amiante.

• Le diagnostic amiante avant travaux ou démolition

Dans le cadre de travaux (rénovation, percement, découpe, dépose) ou d’une démolition, la réalisation d’un diagnostic amiante répond à une problématique de santé publique ; à savoir, protéger toutes les personnes qui vont intervenir sur le chantier. Ici, il n’y a pas de restrictions concernant les parties à analyser. Tout devra être passé au crible. Puisqu’il faut déterminer avec précision s’il y a de l’amiante et la localisation de l’amiante, des travaux destructeurs doivent être effectués pour extraire les matériaux à analyser.

Diagnostic positif à l’amiante

Si le laboratoire confirme la présence d’amiante sur les prélèvements effectués, il ne faut pas tout de suite paniquer. Le danger peut ne pas être imminent. La teneur des travaux à réaliser pour résoudre le problème dépendra de l’état de conservation du matériau en question. Ainsi, un matériau qui est composé d’amiante, mais avec un bon état de conservation ne signifie pas qu’il y a un risque sanitaire sur le moment. En effet, tant que l’amiante ne produit pas de fibres microscopiques susceptibles d’être inhaler, le danger est encore très minime. Dans ce cas précis, il faudra simplement réaliser des contrôles à intervalle régulier. Par contre, si le matériau est dans un état dégradé, des travaux de retrait ou de confinement devront être réalisés pour endiguer rapidement le problème.

Diagnostic plomb

Appelé communément Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP), le diagnostic plomb est une réponse apportée par l’État à une problématique de santé publique. Son principal objectif est d’assurer la protection des enfants et des femmes enceintes, et de toute autre personne qui présente un risque élevé d’intoxication par le plomb qu’on appelle également saturnisme.

C’est quoi un diagnostic plomb ?

Le diagnostic plomb ou CREP est un procédé qui consiste à repérer les matériaux et les revêtements qui contiennent du plomb. S’il n’y en a aucun, le professionnel chargé du CREP est tenu de dresser un constat des différents facteurs qui pourraient dégrader le bâtiment. Il convient de noter que les canalisations en plomb ne sont pas concernées par le diagnostic plomb. La rédaction des conclusions du CREP doit être accompagnée d’une notice d’information qui a pour contenu un rappel des effets néfastes du plomb sur la santé. Elle contient également des indications sur les précautions à prendre lorsqu’on est exposé à des revêtements qui contiennent du plomb.

Quels types de bâtiments sont concernés par le diagnostic plomb ?

Seuls les bâtiments à usage d’habitation construits avant le 1er janvier 1949 sont concernés par le diagnostic plomb. Si le bâtiment comprend une ou plusieurs parties destinées à d’autres usages que l’habitation (usage commercial, entre autres), le diagnostic plomb ne sera réalisé que dans les parties habitées. En ce qui concerne les parties annexes de l’habitation, le diagnostic plomb ne concernera que celles qui sont utilisées le plus souvent, comme la buanderie et le garage.

Dans le cadre de la mise en vente ou de la mise en location d’un logement collectif qui se trouve dans un bâtiment, dont tout ou une partie est affecté à l’habitation, le diagnostic plomb ne concernera que les parties privatives des parties habitées.

Les obligations de diagnostic plomb en cas de vente

Un propriétaire qui vend son bien immobilier est dans l’obligation de fournir à l’acheteur le CREP. Il doit apparaître dans le dossier de diagnostic technique qui est annexé à la promesse de vente ou à l’acte de vente authentique. Si le CREP n’est présent ni dans la promesse de vente, ni dans l’acte de vente, l’acheteur ne pourra pas bénéficier de la garantie des vices cachés si l’on constate un risque d’exposition au plomb dans le bâtiment une fois l’acte de vente signé. Pour être valable, le CREP doit avoir été réalisé au moins un an avant la signature de la promesse ou de l’acte de vente. De plus, le diagnostic plomb doit être mené par un professionnel qui possède une certification à jour.

Les obligations de diagnostic plomb en cas de location

Pour tout nouveau contrat de location, le rapport du CREP doit être annexé au dossier de diagnostic technique. Si ce n’est pas le cas, des sanctions pénales sont prévues par la loi à l’encontre du bailleur. Le CREP annexé au dossier de diagnostic technique ne doit pas avoir plus de six ans si la présence de plomb dans des revêtements dégradés est attestée avec une concentration supérieure à la normale ; à savoir 1mg/cm². Au contraire, si le CREP ne fait état d’aucune présence de revêtements contenant du plomb ou si la concentration de plomb présent est inférieure au seuil de 1mg/cm², il ne sera pas nécessaire de faire réaliser un nouveau diagnostic plomb. Enfin, tout comme le CREP en cas de vente, le bailleur est tenu de s’offrir les services d’un diagnostiqueur professionnel possédant une certification.

Absence d’amiante et de plomb, une condition suspensive dans une promesse de vente

Dans le cadre d’une vente d’un bien à un promoteur immobilier, l’absence d’amiante et de plomb figure dans les conditions suspensives d’une promesse de vente (unilatérale ou synallagmatique). Généralement, c’est le promoteur qui impose cette clause surtout si le propriétaire vendeur ne joint pas les documents de diagnostic précités avec la promesse.

En effet, c’est un moyen pour le promoteur de sortir de la promesse ou de renégocier son offre s’il constate encore la présence d’amiante ou de plomb lors de son étude de projet. Donc, il est vivement recommandé aux propriétaires fonciers qui souhaitent vendre à un promoteur de ne pas se précipiter à la signature de promesse, mais de réaliser ce diagnostic. Ainsi, il sera plus facile de négocier cette clause, voire de la supprimer de la liste des conditions suspensives dans la promesse de vente.